北京2011年2月11日電 /美通社亞洲/ -- 2011年初，為進一步鞏固調控效果，“國八條”、房產稅陸續出臺，調控進一步升級和深化。搜房控股研究集團旗下中國指數研究院特撰寫《2011年中國房地產新政解析與市場展望》報告，對2011年新政進行了全面解讀，并在此基礎上對全年市場走勢進行了預測，報告摘要如下：

1. 2011年新政：“國八條”、房產稅陸續出臺，調控進一步升級和深化

(1)“國八條”：明確房價控制目標，限購范圍更廣且更加嚴厲

“國八條”要求首次明確要求各地政府制定“房價控制目標”并在一季度公布，表明調控從通過行政手段調控房地產市場轉為直接調控房價，標志著中央政府加強房地產調控、遏制房價上漲的強大決心。限購政策更加嚴厲（已有2套住房的當地戶籍居民家庭、1套住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，不得購房），涉及城市更廣（包括直轄市、計劃單列市、省會城市在內的35個大中城市甚至更多城市都將限購），表明中央政府不僅關注少數熱點城市房價上漲，還有意控制房價過快上漲向中西部省會和更多城市的蔓延。

(2) 房產稅改革試點：滬渝兩地在征收范圍上各有側重，上海稅率相對較低，重慶稅率跨度大

從征稅范圍上看，上海僅針對新購且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以內免征，非本市居民第二套住房無免征），雖僅針對新購住房，不涉及存量房；重慶除針對新購高檔住房（交易單價達到主城區新建商品住房均價2倍及以上）和“三無人員”新購第二套住房外，還對存量獨棟商品住宅征稅。從稅率來看，重慶稅率跨度大（較低0.5%，較高1.2%），而上海稅率為0.4%或0.6%，在計算應納稅額時再乘以70%，因此稅率相對較低。

2. 2011年中國房地產市場展望

(1) 土地市場：供應力度繼續加大，地價總體平穩，但熱點區域或中心城市地塊競爭仍將較為激烈

加大土地供應量仍將是調控的重要手段之一。“國八條”要求，2011年商品住宅用地不少于過去兩年平均水平，供應量維持在較高水平，地價總體將較為平穩，給開發企業拓展土地儲備提供更多機遇。但在熱點區域或中心城市，由于龍頭企業2010年銷售業績較好，資金較為充裕，地價仍有創出新高的可能。

(2) 房產市場：供需關系轉變，價格趨穩并可能出現結構性下調

供給方面，隨著過去兩年新購土地和開工項目的入市，市場供給將持續上升。需求方面：按“國八條”要求，嚴厲的限購政策將覆蓋到至少35個大中城市，預計2011年此類城市需求將受到顯著抑制。價格方面：一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關系將發生轉變，房價將逐步趨穩。

(3) 市場關注點：區域發展分化、供應結構分化、物業類型分化

區域發展分化：隨著城際高鐵和市內軌道交通建設力度的加大，將持續增強交通節點城市或區域的經濟活力，經濟圈內的城市一體化程度將大大增加，中心城市對周邊城市的帶動作用更為顯著，不同經濟圈的發展水平分化更加明顯。

供應結構分化：2011年保障性住房建設計劃高達1000萬套，預計占同期住宅整體新開工量的30%。保障房建設力度持續加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，住宅供應結構分化趨勢更加顯著。

物業類型分化：本輪調控主要針對住宅市場，商業地產將面臨更多發展機遇，而在住宅市場，不同物業的分化也將更加顯著：首次置業的中小戶型、中低價位產品受影響不大；大戶型、高總價產品主要針對改善性需求或已有多套住房者，將受到限購、限貸等政策的顯著影響；主要面向外來需求的旅游度假類產品也將受到限購政策的顯著影響。

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