北京2014年12月5日電 /美通社/ -- 2014年12月3日至4日，由房訊網聯合全聯房地產商會共同主辦的“中國寫字樓綜合體發展論壇第十一屆年會”在北京富力萬麗酒店隆重舉行。本屆年會主題為“多元與分化：白銀時代下的房地產”。
全聯房地產商會創會會長聶梅生、中國房地產業協會名譽副會長朱中一、北京師范大學房地產研究中心主任董藩、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均、全聯房地產商會秘書長鐘彬、中國 REITs 聯盟秘書長王剛先生、中國房地產部部品采購聯盟首席專家高少義先生、百度大客戶銷售部總監劉立軍先生以及中國主流開發商及金融機構超過600位嘉賓出席。年會現場通過主題演講和圓桌對話形式就宏觀經濟與房地產趨勢、行業調整與市場邏輯、互聯網思維下的房地產與金融、產業地產全生命周期模式與創新、寫字樓的新常態與產業鏈的新機遇等話題進行觀點碰撞和交鋒。
聶梅生教授在演講中表示，整體上房地產市場已經開始軟著陸，明年二季度有望轉好。目前中國房地產的形勢市場層面依然嚴峻；城市、地區、企業間的差異化加大；一線、二線、三線、四線城市的所有房地產企業資金全線趨緊；去庫存壓力加大。10月的數據已經開始軟著陸。雖然11月已經過去了，但是可能跟10月份差不太多，交易量還是會下降一點，不會太多，基本上軟著陸的態勢會出現，回零有可能，就是房價不漲不跌，跟去年一樣，那也很不錯了，因為去年漲了那么多。所以軟著陸，回零，再用一個季度去庫存，會不會在二季度的時候，會有一些轉勢，如果明年GDP是7和7.5之間，這邊能有一個5、6等樂觀的估計。所以沒什么太大的擔心，不會崩盤，也不存在泡沫破裂，會存在一個軟著陸、消化庫存的過程。當然也是比較痛苦的。
在談到土地改革時，聶梅生強調，為什么土改這么難？2004年是五千多億的土地出讓收益，去年是四萬億，什么東西能帶動四萬億的地方財政，和正規財政的比例數已經達到百分之六七十了，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎么辦？一時半會根本代替不了，不要想房產稅、遺產稅什么能代替，一點戲都沒有。房產稅怎么算，就算收到美國的1%到1.5%來算，也超不過一萬億。土改難確實是中國已經形成了這樣一個局面，一步一步不能太心急。另外，還不只是四萬億的土地出讓金，關鍵在土地抵押。土地抵押貸款是84個城市是7.6萬億的余額，全國600多個城市有多少啊，把銀行綁的死死的。所以房價下降，地價下降，這84個城市的7.6萬億的余額就麻煩了。抵押不值錢了，把金融綁進去了，所以就可以理解為什么現在金融體制改革走得那么快，為什么要做資產證券化，為什么要做抵押貸款證券化，做 MBS，抵押貸款必須拿出來放到證券市場上去。這個問題比較復雜，和地方政府有關系，和銀行有關系，所以土改這個事情沒有那么簡單。
朱中一會長在題為“銀根、地根與未來的房地產市場”的演講中分析了未來地產政策走向以及房地產市場的發展趨勢。央行降息以后，老百姓的投資渠道肯定更多了，目前來看股市要比房市更加穩定，這個趨勢我們現在要關注。為什么股市比房市穩定呢？因為原來股市比較低，現在房市來說，有些地方的存量很大，壓力比較大的問題。另外在房地產市場里面，確確實實還有政策的預期問題，包括房地產稅的問題等等的預期，大家的投資還需謹慎。
在分析下一步房地產市場政策走向時，朱中一表示，第一，采取措施盤活舊城鎮、舊廠房、棚戶區、城中村、舊村落的存量土地，增加土地有效供給，探索利用土地的自用土地、農村建設用地等來建設公共租賃住房和老年住區。第二，探索建立城鄉土地的建設用地市場，在尊重農業轉移人口意愿的前提下，將農業轉移人口的農村宅基地及房產作為資產流轉。第三，嚴格規劃新城新區的建設，改善城鄉結合部的環境，適當增加城區人口一百萬到三百萬的大城市的新增建設用地，合理確定城區人口三百萬到五百萬的大城市的新增建設用地，從嚴控制城區人口五百萬人以上的特大城市的建設用地。這是在國家新城鎮化規劃里頭非常重要的指標，其中特別強調東部三大城市群要率先執行。第四，統籌房地產與城鎮化的協調發展，編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局，確保建設用地穩定供應，提高工業用地的利用率。第五，創新土地出讓方式和管理制度，建立土地出讓價與住房銷售價相對穩定的制度。
董藩教授在演講中稱，從中長期來看，市場會是什么格局。董藩認為首先是人口和財富大整合，大遷移，帶來房地產市場的調整。房價在區域間、城市間的差異進一步拉大。房價不僅僅是普漲問題，而且會出現一系列變化。總體來看，東中西帶的房價的絕對差距和相對差距會進一步拉大，核心城市的均價相當于落后城市的15倍以上，單個樓盤甚至會出現超越百倍的差距，現在已經出現這種樓盤了。京滬深杭等一些核心城市房價在管制中上漲，漲幅仍然超越大多數人的想象，由于城市病全面爆發，城市病爆發的原因是源于政府的控制。二線城市也基本上出現同樣的情況，普通住宅以每年8到12的速度在增值。15年后，大部分90到100平方米的住宅會成為垃圾住房，這就像80年代的五六十平方米的房子一樣，80年代的時候省部級領導才住100平方，現在90、100平方米的房子已經成為保障房了。
董藩教授表示，2023年到2030年之后，可能會處在穩中有降的狀態。仍然存在不少拆遷活動，但規模上變小。家庭分化趨于穩定，平均每個家庭2.6個人左右。2030年之后，開發活動明顯降低，一個是拆遷活動大大減少，那時候想拆也拆不動了，因為全是高樓。再就是城市化進程趨于結束。人口達到頂峰。二手房交易大大增加，只不過我要強調的是，那個時候房地產依然是支柱產業。第一，房地產具有主導性。第二，房地產是支柱產業。第三，房地產是先導產業。沒有任何一個行業能跟房地產業相抗衡。
劉芷均女士從一個傳統的房地產商轉型綜合服務商，為什么要轉型、如何轉型、轉型目標與走向，以天驥智谷為案例闡述了新型產業園區“生活、生產、生態相結合，產城融合”的全生命周期理論與實踐。
王珂先生從投資回報、基金、客戶等諸多層面，闡述了寫字樓物業的開發、銷售、經營與管理等方面的精粹觀點，剖析問題提出解決之道。
鐘彬先生在題為“當前房地產形勢與房地產金融”的演講中重點闡述房地產金融，房地產進入新常態、房地產商業邏輯的變化、房地產企業金融需求的變化、企業金融能力的變化。
王剛先生做題為“中國商業地產 REITs 演進與案例分析”的演講，從基金金融、REITs、REITs 國內進展情況三方面進行闡述，講解開發商在融資策略上、資本結構上調整從而對自身對行業帶來的影響。
高少義先生在“互聯網思維下的寫字樓部品采購”的演講中從運營的角度著眼，認為白銀時代也是一個洗牌時代，誰能利用新的交易方式，創新新的盈利模式，就能變成新一輪的強者。
百度大客戶數據總監劉立軍先生在題為“大數據時代的房地產行業營銷之變”的演講，以百度龐大系統的數據作支撐，介紹了數據與房地產的結合，在大數據方面，在整個營銷方面提出了新觀點新思路。
當天下午進行的第一場圓桌對話環節由天驥智谷（北京）有限公司營銷總經理王志強先生主持，探討“商務園區紅海與藍海 -- 產業地產全生命周期的模式與創新”。參與嘉賓包括：北京科技園建設（集團）股份有限公司董事總經理郭瑩輝先生、北京北大資源房地產有限公司副總裁郭琳先生、協信集團產業地產事業部副總經理成威先生、利海集團執行總裁汪傳虎先生、北京嘉捷企業匯總經理任彤先生、世通資產副總經理黃純芳女士、平安不動產北京公司總經理許良飛先生、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均女士、大族環球科技股份有限公司董事總經理盛英泰先生。
第二場圓桌對話由筑城世方（北京）管理咨詢公司總裁祁世芳先生主持，主題為“白銀時代下的寫字樓 -- 寫字樓的新常態與產業鏈的新機遇”，參與嘉賓：北京米蘭之窗節能建材有限公司董事長馬俊清、大貓電商董事長李毅、山東國強五金科技有限公司副總經理史文芳、星太裝飾集團董事長胡振海、泰禾集團總裁助理沈力男、中鐵建設北京佳景晟房地產有限公司副總經理 李長順、北京科源房地產開發有限公司總經理袁金虎、北京金豐科華房地產開發有限公司總經理張毅。
12日3日晚，2014年第十一屆中國地產金廈獎頒獎典禮暨“云農場”答謝晚宴隆重舉行，公布了有中國商務地產“奧斯卡”之稱的第十一屆中國地產金廈獎獲獎樓盤、企業、人物名單，并舉行了隆重的頒獎典禮。同時，全聯房地產商會與中國寫字樓研究中心首次發布了《中國寫字樓100強研究報告》。
中國寫字樓綜合體發展論壇源于2004年12月，由國內較大的商務地產網絡平臺 -- 房訊網發起并聯合全聯房地產商會共同主辦，已連續成功舉辦十一屆年會，是中國商務地產行業高規格、大規模且擁有廣泛影響力的專業論壇。
