——新動能與舊壓力交織，深圳辦公樓市場向多元化、高質(zhì)量方向發(fā)展

深圳2026年1月15日 /美通社/ -- 全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）近日對2025年深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃市場做出了回顧與展望。

在全球經(jīng)濟面臨貿(mào)易保護(hù)主義升級與地緣沖突持續(xù)的復(fù)雜局面下，2025年中國經(jīng)濟展現(xiàn)出強勁的內(nèi)生韌性，全年GDP增速預(yù)計穩(wěn)定在5%左右，對全球增長貢獻(xiàn)率維持在30%以上。作為全國經(jīng)濟與科技創(chuàng)新的核心引擎，深圳積極落實"經(jīng)濟大市挑大梁"的政策導(dǎo)向，以創(chuàng)新驅(qū)動為核心，推動新質(zhì)生產(chǎn)力加速成長。2025年前三季度，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重已攀升至44.1%，機器人、低空經(jīng)濟與空天技術(shù)等領(lǐng)域增勢尤為顯著，同比增幅分別達(dá)31.4% 和 30.4%，顯示出強勁的創(chuàng)新活力。與此同時，盡管外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜，深圳外貿(mào)仍保持動力與活力，2025年跨境電商賣家線上交易額突破1萬億元人民幣，"跨境電商+產(chǎn)業(yè)帶" 促進(jìn)貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)協(xié)同增效。

蓬勃發(fā)展的多元產(chǎn)業(yè)不僅構(gòu)筑了深圳經(jīng)濟的堅實底座，也為辦公樓市場帶來了活躍的租賃需求。2025年深圳甲級辦公樓凈吸納量約42萬平方米，位居一線城市之首；優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公市場凈吸納量則達(dá)64萬平方米，活躍的需求在多元化產(chǎn)業(yè)空間持續(xù)落地。

從需求結(jié)構(gòu)看，科技、貿(mào)易為市場帶來重要支撐。2025年互聯(lián)網(wǎng)科技在甲級寫字樓中成交占比32%，依然是核心驅(qū)動力量。值得關(guān)注的是，硬科技企業(yè)基于多元化業(yè)務(wù)擴張所產(chǎn)生的新租與擴租需求正逐步釋放，為市場注入了顯著的復(fù)蘇信心。跨境電商的蓬勃發(fā)展，推動出海企業(yè)、平臺運營到跨境支付、物流貨運等產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求，形成了顯著的服務(wù)生態(tài)聚集效應(yīng)。此外，政策層面亦有創(chuàng)新。2025年9月，深圳發(fā)布新規(guī)，允許存量商業(yè)、辦公、旅館等用途相互臨時轉(zhuǎn)換，為市場多元化發(fā)展提供了制度支持。在此背景下，下半年酒店在辦公樓的租賃需求顯著增長，成為帶動市場去化的一個重要因素。

市場分化趨勢持續(xù)深化。在甲級寫字樓市場，前海全年凈吸納量近25萬平方米，全市占比近60%，以較高的性價比優(yōu)勢成為熱門成交區(qū)域。后海全年凈吸納量占比約15%，伴隨區(qū)域多個科技及金融企業(yè)總部大樓投入使用、高端商業(yè)文體設(shè)施日益完善，其商務(wù)價值正獲得更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)認(rèn)可。

在優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公市場，坂雪崗科學(xué)城、留仙洞全年凈吸納量分別占比42%、26%，空置率同比均下降約9個百分點，租金同比跌幅分別為0.9%、2.2%，為各子市場中最低降幅。二者以較高的"新動能"產(chǎn)業(yè)集聚度，呈現(xiàn)出獨立于全市辦公樓市場整體下行的韌性行情，凸顯產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟度對辦公樓去化的關(guān)鍵作用。

盡管新增需求逐步釋放為市場帶來曙光，但供應(yīng)高峰之下租金仍處于下行通道。2025年末，深圳全市甲級寫字樓平均凈有效租金約132.2元/平方米/月，同比下降12.3%，租金同比降幅逐季收窄；優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公凈有效租金約84.1元/平方米/月，同比下降7.4%。盡管主動下調(diào)租金的存量項目數(shù)量趨于減少，但受個別項目的經(jīng)營壓力與結(jié)構(gòu)性市場因素影響，整體租金水平仍延續(xù)下行趨勢。

展望未來，深圳優(yōu)質(zhì)辦公市場的發(fā)展將深度嵌入國家與城市宏觀戰(zhàn)略藍(lán)圖，在機遇與挑戰(zhàn)并存的背景下，走向一條以產(chǎn)業(yè)動能升級、區(qū)域分化加劇和資產(chǎn)運營升維為核心的發(fā)展路徑。

一方面，作為我國"新動能"產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎，人工智能、半導(dǎo)體、具身智能等硬科技產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間提供核心需求支撐。這些產(chǎn)業(yè)不僅自身具有強擴張性，還通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)，激發(fā)上下游企業(yè)如硬件供應(yīng)鏈、數(shù)據(jù)服務(wù)、科創(chuàng)平臺等的辦公需求，形成"硬科技+生態(tài)圈"的復(fù)合增長模式。同時，深圳作為"外貿(mào)第一城"，其跨境經(jīng)濟生態(tài)將為辦公市場提供持續(xù)增量。隨著深圳深化"五外聯(lián)動"機制、擴大制度型開放，外貿(mào)新業(yè)態(tài)與先進(jìn)制造業(yè)的融合將進(jìn)一步強化，支撐優(yōu)質(zhì)辦公空間的去化。

另一方面，供應(yīng)層面挑戰(zhàn)不容忽視。未來三年，預(yù)計深圳市場化租賃的甲級寫字樓供應(yīng)量或超300萬平方米，研發(fā)辦公約160萬平方米。這將使空置率持續(xù)高位運行，租金預(yù)計在L形底部徘徊。市場去化進(jìn)程則取決于各區(qū)域與新興產(chǎn)業(yè)的鏈接強度，產(chǎn)業(yè)集聚度高、產(chǎn)業(yè)生態(tài)完善、配套成熟的子市場將率先企穩(wěn)，形成獨立于整體下行的韌性行情。

高力國際認(rèn)為業(yè)主方的競爭焦點正從單純的價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運營與產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)能力的提升。提供重要的附加價值將是項目脫穎而出的關(guān)鍵。總體來看，市場正處于深度調(diào)整與重構(gòu)期，雖然整體挑戰(zhàn)不小，但新興產(chǎn)業(yè)帶來的結(jié)構(gòu)性機會為市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

高力國際擁有全球化的資源平臺，經(jīng)驗豐富、深諳本地市場的專業(yè)顧問服務(wù)團(tuán)隊。我們對寫字樓市場擁有深入的洞察，對市場變化具有極高敏銳度，能用前瞻性視角制定創(chuàng)新有效的地產(chǎn)解決方案。我們擁有豐富的全球客戶資源，能夠與業(yè)主、租戶及投資者緊密合作，定制化提供辦公室租賃、選址等辦公空間解決方案，助力實現(xiàn)物業(yè)價值最大化。

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