上海2014年6月20日電 /美通社/ --大約在十個月之前，“寶龍要把紅旗插遍上海！”寶龍集團董事局主席許健康提出這樣的口號，而現在，寶龍地產(HK.1238)的“大旗”正在上海“四方”飄揚，截至2014年6月5日，寶龍在上海的項目已達到8個，已清晰顯現在上海東（浦東曹路、臨港泥城）、西（青浦、華新、七寶）、南（奉賢）、北（嘉定、寶山羅店）四方戰略布局的局面。

腳步并不會停止，寶龍集團總裁許華芳表示，接下來寶龍還將繼續把握上海“去中心化”的機遇，關注地鐵站點土地，建造地鐵上蓋商業。今年投資總額一半以上將放在上海。

“一二線”戰略

提到中國的商業地產，繞不過去的必定是萬達和寶龍，但二者各自的特征又極其顯著，寶龍的“農村包圍城市”戰略早已被業內熟知。

然而，這一戰略正在發生改變。自2013年寶龍就從三四線，揮戈進軍一二線城市，并確定“以上海為中心，聚焦到長三角、福建、山東區域”的戰略。

為什么做商業地產的寶龍現在也要轉戰一二線？

許華芳如此表示：“核心在于現階段寶龍‘不走量’了，寶龍要從‘走量路線’轉向‘走品質路線’，逐漸把寶龍品質與口碑建立起來。”

許華芳解釋說，很多投資人有一個誤區，即認為在三四線城市比一二線城市項目操作難度要低，這是偏頗的，真實結果恰好相反，寶龍根據這幾年摸索，發現在一二線城市做商業項目相比三四線城市要容易很多。從城市收益與風險來看，一線城市特征是“成本高、中回報、低風險”，而三四線城市則是“成本低、回報高但風險更高”，一線城市唯一限制的只是門檻較高，且每個項目總價較高。但這對于已經上市且有一定規模的寶龍來說，已不是個問題。從經營結果來看，三四線城市招商難度相對較高，因為三四線城市消費者不夠市場化，商家成熟度不夠，人才短缺，而一二線尤其一線城市人與資源的豐富足以震撼三四線。

事實上，寶龍也在用自己的項目印證這個理論，去年寶龍在上海的首個項目 -- 上海曹路寶龍城市廣場開業，效果完全超乎想象，出租率100%，開業率95%，客流量和生意都遠超寶龍的預計。

從2013年底寶龍的土地儲備情況來看，目前位處一二線城市的土地儲備已經占到整體土地儲備的74%。2013年的業績年報顯示，2013年寶龍地產控股(HK.1238)全年度合同銷售額創歷史新高，達人民幣93.73億元，較2012年同期大幅增長43.8%，超額完成年度目標的117%。

全力做精品

作為中國首家在港上市的商業地產企業，寶龍地產(HK.1238)已在商業地產領域具有相當高的知名度及地位。綜觀寶龍當前的情況，盤子其實已經很大了，15個購物中心在營，且每年以3-5個的開業速度遞增，再加上寶龍目前進入一二線城市，要想在行業和一二線做到領先地位，一個顯著的變革就是要對產品品質和質量進行提升，從數量型增長轉向質量型增長。

寶龍集團董事局主席許健康曾表示：“寶龍走到今天，就是不斷地從過去的案例中總結經驗，如果一味地追求經濟利益較大化，你付出的代價會很大；這一階段，我們需要做精品。”“寶龍這些年較大的遺憾是沒有打造出幾個全國叫得響的項目。”許華芳也曾表示出遺憾。

一切都不晚。今年，寶龍將上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊三個重點項目當作全國有影響力的標桿旗艦項目來打造，內部動用較好的資源、精英人才，外部聘請世界頂級的設計公司。

杭州濱江寶龍城市廣場，寶龍特意聘請了世界頂級的設計公司RTKL來主持設計。后者曾操刀設計過深圳萬象城、沈陽萬象城、上海大寧國際、天津大悅城等大量城市綜合體的標桿項目，可謂是行業內的翹楚。

七寶寶龍城市廣場是寶龍地產的總部落址，寶龍最終牽手美國捷德國際建筑師事務所共同打造該旗艦項目，初步了解，七寶項目將以“水、龍、鳥、林、石”的五形生態建筑設計為藍本，在建造中使用大理石、花崗巖鋪地全覆蓋，形成獨特的城市界面；整個綜合體內包含五大組團景觀，屋頂綠化全覆蓋；借以世界級設計團隊之手和先進的理念，致力打造生態商辦綜合體的范本。

“我們希望通過這些精品項目，徹底改變行業對寶龍的品牌認知，切實提升品牌形象。”這是許華芳的目標。

寶龍“創新”

今年5月，寶龍又做了一個“大動作”，與中國較大的零售業集團之一“大商集團”簽署戰略合作協議，放手旗下的寶萊百貨四家門店。而這正是商業地產“輕資產”運營模式的一次全新嘗試。

對此，寶龍集團總裁許華芳表示：“如今商業地產的競爭不僅是資金競爭，更是其服務理念、運營水平和專業人才的競爭，能夠商業整合資源，讓較專業的人做較專業的事才是正確的事。”

在寶龍的發展前進道路上，還有更多的行動。在國內大多數商業地產開發商僅做經營管理平臺的背景下，寶龍率先一步，高調打造具有國際化水平的資產管理平臺。籌備寶龍地產資產管理平臺，主要工作是規劃資產，監督營運平臺是否按規劃完成。許華芳表示：“雖然短期內資產管理平臺，還很難看出效果，但它卻是寶龍未來五年跟十年企業發展的關鍵。”

另一方面，寶龍自主研發的獨有的社區化電商平臺（http://www.ipowerlong.com），已于去年11月24日在福州寶龍城市廣場正式首發上線。不同于市場上普遍存在的全國化電商平臺，寶龍電商更聚焦，主打“區域化”和“社區化”理念。以寶龍旗下持有的購物中心為載體，一個購物中心搭配一個電商平臺，聚焦周邊半徑6公里的區域，將其作為線下商場和線上電商平臺的目標服務范圍。同時，輔以“高速配送”服務，在服務半徑內做到較快30分鐘送貨上門。寶龍電商今年也將再覆蓋4-6個寶龍城市廣場，與傳統零售商業形成互補之勢。