國際不動產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)亮相中國公募REITs

上海2025年8月27日 /美通社/ -- 公募REITs市場迎來標(biāo)志性突破——首單外資消費REITs正式獲批。華夏凱德商業(yè)REIT于近日獲得上交所無異議函，并于8月27日取得了證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，準(zhǔn)予募集的基金總份額為4億份。基金主要原始權(quán)益人及運營管理機(jī)構(gòu)凱德投資，是立足亞洲、領(lǐng)先的全球不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，也是亞太地區(qū)最大的REITs管理人。華夏凱德商業(yè)REIT的獲批標(biāo)志著中國公募REITs市場向國際化與多元化進(jìn)程邁出關(guān)鍵一步。

核心資產(chǎn)：一線與強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，兼具穩(wěn)定與成長

華夏凱德商業(yè)REIT首批納入兩個資產(chǎn)，分別是位于廣州的凱德廣場?云尚和位于長沙的凱德廣場?雨花亭，總建筑面積達(dá)到168,405平方米，截至2025年3月31日的整體出租率約為96%。

整體看來，兩大項目凸顯三大核心優(yōu)勢：聚焦廣州、長沙等高能級大眾消費市場；形成一線與強(qiáng)二線城市資產(chǎn)組合，分散風(fēng)險且優(yōu)勢互補(bǔ)；涵蓋成熟運營的社區(qū)型購物中心與具備增長潛力的區(qū)域型購物中心，兼具穩(wěn)定性與成長性。

具體看來，凱德廣場?云尚位于廣州白云新城CBD，是區(qū)域型購物中心，周圍環(huán)繞著眾多住宅社區(qū)和辦公樓，緊鄰地鐵2號線白云公園站，毗鄰廣州市唯一市級兒童公園及全新開放的白云藝術(shù)廣場，是廣州市唯一一家擁有"雙園環(huán)繞"特色的購物中心。這一資產(chǎn)的納入，讓華夏凱德商業(yè)REIT成為目前唯一包含一線城市購物中心資產(chǎn)組合的消費REITs，具備投資稀缺性。

凱德廣場?雨花亭位于長沙雨花區(qū)東塘商圈核心，是成熟社區(qū)型購物中心，周邊住宅與辦公樓群密集，商圈成熟、人流匯聚。項目可通過地鐵1號線、4號線相鄰站點便捷抵達(dá)，未來將與地鐵7號線的雨花亭站（預(yù)計2027年開通）實現(xiàn)直接連通，是長沙南部城區(qū)代表性的家庭一站式生活空間。其加入與廣州項目形成互補(bǔ)，讓基金資產(chǎn)組合覆蓋一二線優(yōu)質(zhì)購物中心，進(jìn)一步強(qiáng)化穩(wěn)定性。

兩大購物中心業(yè)態(tài)品牌豐富，基本面堅實，租金收入穩(wěn)定且構(gòu)成多元，疊加卓越的商業(yè)空間挖掘與場景營造能力，長期回報值得期待。

專業(yè)管理：全球經(jīng)驗賦能本土運營

作為戰(zhàn)略投資者，凱德投資、凱德中國信托和凱德發(fā)展將共同持有華夏凱德商業(yè)REIT至少20%的份額。作為發(fā)起人及運營管理機(jī)構(gòu)，凱德投資將在華夏凱德商業(yè)REIT上市后繼續(xù)負(fù)責(zé)凱德廣場?云尚和凱德廣場?雨花亭的運營。

凱德投資總部位于新加坡，于2021年在新加坡上市。作為新加坡最早、最大的REITs管理人，曾參與制定新加坡REITs規(guī)則并發(fā)行新加坡首只REITs，擁有23年REITs管理經(jīng)驗。凱德投資持有7只不動產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托的股份，這些基金的總市值約為380億新元（截至2025年6月30日），旗下5只S-REITs和商業(yè)信托約占新加坡所有REITs市值的三分之一。在中國，作為領(lǐng)先的消費資產(chǎn)運營商，凱德投資打造了來福士、凱德MALL等知名商業(yè)不動產(chǎn)品牌，憑借全生命周期精細(xì)化運營能力享譽(yù)業(yè)界。依托凱德投資作為領(lǐng)先的國際資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢以及其在中國30年的運營積淀與優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)儲備，華夏凱德商業(yè)REIT有望在市場中占據(jù)優(yōu)勢，為持有人提供可持續(xù)回報。

此外，華夏凱德商業(yè)REIT的計劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金均具備專業(yè)優(yōu)勢：中信證券布局REITs業(yè)務(wù)十余年，參與項目數(shù)量多、覆蓋資產(chǎn)類別廣，截至2025年8月 27 日，在已上市的73單公募 REITs 中，中信證券以財務(wù)顧問或管理人身份參與23單，占比31.51%，參與單數(shù)與發(fā)行規(guī)模均居市場第一。華夏基金2015年起組建專門REITs團(tuán)隊，已建立從Pre-REITs前期項目培育到上市流動性管理的全流程業(yè)務(wù)鏈條，目前在管REITs產(chǎn)品15只，管理規(guī)模超395億元，產(chǎn)品單數(shù)、規(guī)模均為市場第一。

頂尖團(tuán)隊的專業(yè)賦能，將為華夏凱德商業(yè)REIT成立后的平穩(wěn)運營與業(yè)績提升提供堅實支撐。

未來展望：擴(kuò)募勢能強(qiáng)勁，啟幕中國消費REITs新征程

凱德投資旗下資產(chǎn)類別多元，涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、物流園等多領(lǐng)域。截至2025年6月30日，其在中國18個城市管理著40多個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模超800億元人民幣，為華夏凱德商業(yè)REIT未來擴(kuò)募提供豐富優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲備。作為凱德集團(tuán)的投資管理分支，凱德投資還能利用凱德集團(tuán)的開發(fā)能力和資產(chǎn)儲備，為華夏凱德商業(yè)REIT的未來發(fā)展提供更廣闊的空間。

作為全球第二大消費市場，中國消費正經(jīng)歷從"規(guī)模增長"向"質(zhì)量提升"的深刻轉(zhuǎn)型。在消費升級與資本市場改革的雙重驅(qū)動下，中國消費REITs正成為"盤活存量、促進(jìn)升級、服務(wù)內(nèi)需"的重要抓手，也迎來政策紅利與市場認(rèn)知雙提升的黃金發(fā)展期，并憑借"現(xiàn)金流穩(wěn)定、與消費趨勢強(qiáng)綁定"的特點，迅速成為資本市場新熱點。中國消費市場的澎湃活力與消費REITs的崛起浪潮，將為華夏凱德商業(yè)REIT的長遠(yuǎn)發(fā)展開辟廣闊藍(lán)海。而隨著凱德投資等國際資產(chǎn)管理公司的深度參與，中國消費REITs市場將加速走向?qū)I(yè)化、多元化、國際化。

風(fēng)險提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，其預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險品種，具體風(fēng)險評級結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評級結(jié)果為準(zhǔn)。2、公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項目遭遇極端事件（如地震、臺風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風(fēng)險。3、公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、收益率曲線風(fēng)險、利差風(fēng)險、供需風(fēng)險和購買力風(fēng)險。4、公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風(fēng)險。5、本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險和與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風(fēng)險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識本基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項風(fēng)險因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨立承擔(dān)投資風(fēng)險。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

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關(guān)于華夏凱德商業(yè)REIT

華夏凱德商業(yè)REIT全稱為"華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金"，是中國首只由國際化不動產(chǎn)資管公司發(fā)起的商業(yè)資產(chǎn)公募REIT產(chǎn)品。首發(fā)資產(chǎn)組合的總規(guī)模約26億元人民幣，總建筑面積達(dá)到168,405平方米，包括位于廣州的凱德廣場?云尚和位于長沙的凱德廣場?雨花亭，均具備優(yōu)越的地理位置、成熟的運營體系以及多元化的租戶結(jié)構(gòu)。

華夏凱德商業(yè)REIT聚焦于高能級城市的優(yōu)質(zhì)消費資產(chǎn)，深耕具備投資韌性的大眾消費市場，旨在把握"刺激消費、擴(kuò)大內(nèi)需"政策帶來的行業(yè)機(jī)遇。本基金由華夏基金擔(dān)任基金管理人、凱德投資作為運營管理機(jī)構(gòu)，致力于通過主動資產(chǎn)管理策略，持續(xù)提升資產(chǎn)價值，驅(qū)動投資組合的穩(wěn)健增長，為投資者提供穩(wěn)定、可持續(xù)的收益回報。

關(guān)于主要原始權(quán)益人、運營管理人——凱德投資

凱德投資是立足亞洲、領(lǐng)先的全球不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，總部設(shè)在新加坡，并于2021年在新加坡上市。截至2025年8月13日，凱德投資的基金資產(chǎn)管理規(guī)模（FUM）為1,170億新元，通過所持股的7支上市不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托以及一系列投資于人口趨勢、格局顛覆重構(gòu)，以及數(shù)字化主題的不動產(chǎn)私募投資工具持有。旗下多元化不動產(chǎn)資產(chǎn)類別涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、工業(yè)地產(chǎn)、物流園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、健康、自助倉儲、數(shù)據(jù)中心、私募信貸和特殊機(jī)會。

凱德投資的目標(biāo)是在全球范圍內(nèi)擴(kuò)大其基金管理、旅宿管理和商業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模，并保持有效的資本管理。作為凱德集團(tuán)旗下的投資管理分支，凱德投資能夠利用凱德集團(tuán)旗下開發(fā)分支的開發(fā)能力和管道投資機(jī)會。

作為一家負(fù)責(zé)任的企業(yè)，凱德投資將可持續(xù)發(fā)展作為其工作核心并承諾到2050年實現(xiàn)范圍1和范圍2的凈零碳排放。凱德投資在為利益相關(guān)方創(chuàng)造長期經(jīng)濟(jì)價值的同時，致力于為其業(yè)務(wù)所在地的環(huán)境和社會福祉作貢獻(xiàn)。

關(guān)于基金管理人——華夏基金

華夏基金管理有限公司成立于1998年4月9日，是境內(nèi)最早成立的公募基金管理人之一。成立以來，華夏基金積極順應(yīng)資本市場的高質(zhì)量發(fā)展帶來的變化，以自身的高質(zhì)量發(fā)展，提升服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、國家戰(zhàn)略的能力。堅持以客戶為中心，不斷提高服務(wù)居民財富管理需求的能力。目前公司服務(wù)范圍覆蓋多個資產(chǎn)類別、行業(yè)和地區(qū)，構(gòu)建了以公募基金和機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)為核心，涵蓋華夏基金(香港)、華夏資本、華夏基金(財富)、華夏股權(quán)等四家子公司的多元化資產(chǎn)管理平臺。截至2025年一季度末，華夏基金管理資產(chǎn)規(guī)模超2.8萬億元，旗下公募基金產(chǎn)品累計為客戶盈利超3500億元，累計分紅超2400億元。

華夏基金早在2015年就著手組建了專門的REITs團(tuán)隊，目前已搭建了包括公募REITs領(lǐng)導(dǎo)小組、公募REITs投資決策委員會和公募REITs工作小組在內(nèi)的多層次組織架構(gòu)，設(shè)有專門的基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部，開展公募REITs相關(guān)業(yè)務(wù)，建立了包括Pre-REITs前期項目培育、投行項目執(zhí)行、戰(zhàn)略配售投資、運營管理、發(fā)行銷售、上市流動性管理在內(nèi)的全流程業(yè)務(wù)鏈條。現(xiàn)有超過50位專業(yè)的基金經(jīng)理和投資研究人員，負(fù)責(zé)REITs項目投資和投后運營。團(tuán)隊核心人員來自于境內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)領(lǐng)域知名的私募基金管理人、保險資管和運營機(jī)構(gòu)，具備多年的基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)股權(quán)、夾層/債權(quán)投資和運營管理經(jīng)驗。

目前，華夏基金共計在管15只REITs產(chǎn)品，分布于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，涵蓋6大類底層資產(chǎn)，總管理規(guī)模超395億元，在管產(chǎn)品單數(shù)、規(guī)模、行業(yè)及區(qū)域覆蓋度均排名市場第一。