北京2026年3月10日 /美通社/ -- 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行今日發(fā)布《2026年政府工作報(bào)告解讀》。2026年《政府工作報(bào)告》立足國(guó)內(nèi)外復(fù)雜發(fā)展環(huán)境，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)定彈性目標(biāo)，其相關(guān)部署將深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，推動(dòng)行業(yè)加速?gòu)脑隽繑U(kuò)張向存量盤活轉(zhuǎn)型，疊加人工智能技術(shù)賦能，引發(fā)市場(chǎng)格局重塑、資產(chǎn)價(jià)值重估與空間生態(tài)重構(gòu)的深遠(yuǎn)變革。

宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)支撐 為商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)筑牢根基

2026年經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心預(yù)期目標(biāo)明確，GDP增速設(shè)定為4.5%-5%區(qū)間，兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)雙重導(dǎo)向，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖筑牢堅(jiān)實(shí)宏觀根基。從三年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比來(lái)看，2024-2025年GDP增速均穩(wěn)定在5.0%，2026年赤字率維持4.0%高位，地方專項(xiàng)債規(guī)模保持4.4萬(wàn)億元，超長(zhǎng)期特別國(guó)債額度提升至1.3萬(wàn)億元，財(cái)政與貨幣政策協(xié)同發(fā)力，為商業(yè)地產(chǎn)租賃需求釋放與企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期改善提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

行業(yè)轉(zhuǎn)型提速 存量提質(zhì)成核心主線

《政府工作報(bào)告》明確提出"因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給"三并重方針，探索多渠道盤活存量商品房，持續(xù)推進(jìn)"好房子"建設(shè)，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)的歷史性轉(zhuǎn)型進(jìn)入加速落地階段。數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP比重僅為6.3%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家12.56%的平均水平，凸顯行業(yè)"重建設(shè)投資、輕服務(wù)租賃"的結(jié)構(gòu)性失衡。此次轉(zhuǎn)型將推動(dòng)資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)、租賃運(yùn)營(yíng)逐步成為物業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)的核心維度。

消費(fèi)政策發(fā)力 零售物業(yè)迎來(lái)發(fā)展新風(fēng)口

消費(fèi)提振相關(guān)政策為零售物業(yè)市場(chǎng)注入強(qiáng)勁新動(dòng)能。報(bào)告明確安排2500億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債，支持消費(fèi)品以舊換新，搭配1000億元財(cái)政金融協(xié)同促內(nèi)需專項(xiàng)資金，形成總計(jì)3500億元級(jí)的消費(fèi)刺激組合。2025年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額已突破50萬(wàn)億元，人均GDP達(dá)13953美元，接近服務(wù)消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，當(dāng)前46.1%的服務(wù)消費(fèi)占比仍有較大提升空間。在"服務(wù)消費(fèi)提質(zhì)惠民行動(dòng)"與"消費(fèi)新場(chǎng)景"培育的政策導(dǎo)向下，疊加中小學(xué)春秋季錯(cuò)峰休假政策的推廣，主打體驗(yàn)型、社交型業(yè)態(tài)的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心將率先迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

智能經(jīng)濟(jì)賦能 寫字樓需求格局迭代升級(jí)

智能經(jīng)濟(jì)新形態(tài)正深刻重塑寫字樓市場(chǎng)需求格局。報(bào)告提出深化拓展"人工智能+"，推進(jìn)智能體推廣與超大規(guī)模智算集群建設(shè)，標(biāo)志著AI產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入商業(yè)化、規(guī)模化應(yīng)用的新階段。2025年，中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重已超10.5%，"十五五"期間目標(biāo)錨定12.5%，AI相關(guān)企業(yè)有望成為2026年寫字樓市場(chǎng)的核心新增租賃主力，同時(shí)帶動(dòng)數(shù)據(jù)中心及相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入新一輪投資周期，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心算力節(jié)點(diǎn)城市將率先受益。

資本改革擴(kuò)容 打通商業(yè)地產(chǎn)投融管退閉環(huán)

資本市場(chǎng)改革持續(xù)為商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)擴(kuò)容賦能。報(bào)告明確提出深化投融資綜合改革，拓展私募股權(quán)和創(chuàng)投基金退出渠道，助力公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容。2025年，中國(guó)公募REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模突破2100億元，已成為亞洲最大公募REITs市場(chǎng)；2026年，商業(yè)公募REITs正式迎來(lái)發(fā)展元年，試點(diǎn)范圍擴(kuò)展至酒店及商業(yè)辦公板塊，形成"基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)"雙輪驅(qū)動(dòng)格局，進(jìn)一步打通商業(yè)地產(chǎn)"投融管退"全鏈條閉環(huán)。

高水平開(kāi)放加碼 跨境物流與外資需求雙提升

2026年我國(guó)對(duì)外開(kāi)放呈現(xiàn)兩大核心特征：一是服務(wù)業(yè)開(kāi)放持續(xù)擴(kuò)圍，吸引外資加速涌入；二是跨境電商進(jìn)入規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展階段。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，2025年我國(guó)跨境電商進(jìn)出口總額達(dá)2.75萬(wàn)億元，增速連續(xù)四年高于整體進(jìn)出口總額增速。跨境電商對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求呈現(xiàn)密度高、周轉(zhuǎn)率快的結(jié)構(gòu)性特征，有效支撐了物流地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性增量。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)呈現(xiàn)"量升價(jià)調(diào)"的去化格局，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)顯著。隨著跨境電商規(guī)范化發(fā)展及冷鏈物流需求持續(xù)釋放，具備綠色低碳認(rèn)證和智能化管理能力的高標(biāo)倉(cāng)，將在結(jié)構(gòu)性去化中率先占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

新型城鎮(zhèn)化推進(jìn) 城市群與城市更新迎機(jī)遇

2026年新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策中，"建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)"的首次提出值得重點(diǎn)關(guān)注。這一新概念打破了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商務(wù)區(qū)的邊界壁壘，催生了兼具辦公、商業(yè)、居住配套功能的綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)需求。《政府工作報(bào)告》明確支持京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)打造世界級(jí)城市群，提升成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展能級(jí)，推動(dòng)長(zhǎng)江中游城市群加快發(fā)展，這將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)顯著的區(qū)域發(fā)展分化效應(yīng)。

城市更新和存量資產(chǎn)盤活是本輪城鎮(zhèn)化政策的核心抓手。"盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施"的政策導(dǎo)向，與房地產(chǎn)章節(jié)中"多渠道盤活存量商品房"的部署形成呼應(yīng)，共同構(gòu)建起行業(yè)從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型的制度框架。對(duì)于持有城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商而言，城市更新項(xiàng)目為其提供了資產(chǎn)重定位、價(jià)值提升的重要戰(zhàn)略機(jī)遇。

綠色轉(zhuǎn)型升級(jí) 綠色認(rèn)證成商業(yè)物業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

報(bào)告將綠色轉(zhuǎn)型設(shè)為獨(dú)立專節(jié)，明確實(shí)施碳排放總量與強(qiáng)度雙控制度，新增零碳園區(qū)、國(guó)家低碳轉(zhuǎn)型基金等政策工具。生態(tài)環(huán)境部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)碳市場(chǎng)配額成交量達(dá)2.35億噸，成交額146.3億元，同比增長(zhǎng)約24%，覆蓋四大重點(diǎn)行業(yè)，碳排放成本已成為企業(yè)選址和租賃決策的重要新變量。2024年，我國(guó)城鎮(zhèn)新建綠色建筑占當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑面積的97.9%，存量建筑綠色改造趨勢(shì)日益明顯，具備LEED、WELL、中國(guó)綠標(biāo)等綠色認(rèn)證的商業(yè)物業(yè)，在租金溢價(jià)和租戶吸引力方面均具備顯著競(jìng)爭(zhēng)力。

戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，2026年《政府工作報(bào)告》為商業(yè)地產(chǎn)勾勒出"宏觀穩(wěn)健、政策精準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型"的清晰發(fā)展圖景——4.5%-5%的GDP增速筑牢市場(chǎng)基礎(chǔ)，3500億元消費(fèi)刺激激活零售物業(yè)需求，"人工智能+"重塑寫字樓市場(chǎng)格局，資本市場(chǎng)改革與公募REITs打通"投融管退"閉環(huán)，城市更新釋放存量資產(chǎn)價(jià)值，綠色認(rèn)證定義行業(yè)新競(jìng)爭(zhēng)力。隨著行業(yè)加速?gòu)?quot;重建設(shè)"向"重運(yùn)營(yíng)、重服務(wù)"轉(zhuǎn)型，具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理能力和專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，將率先把握這一歷史性發(fā)展機(jī)遇。

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