上海2010年5月6日電 /美通社亞洲/ --近期，國務(wù)院國發(fā)[2010]10號文件即《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，拉開了政府新一輪堅決調(diào)控房價的序幕。而此前多項措施，樓市宏調(diào)幾乎都是隔靴搔癢式的空調(diào)。為何樓市越調(diào)越漲、居民越罵越搶？愛房網(wǎng)對越調(diào)越漲的成因分別從隱形和顯性兩個層面進行了深度探究，觀察認(rèn)為土地財政是元兇。

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-- “供求失衡”只是冰山一角

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)，許多專家學(xué)者或認(rèn)為房價不會出現(xiàn)下降的拐點，或言必稱供求失衡是房價上漲首因，需求旺盛不但給了開發(fā)商漲價的理由，也給了他們戲弄政府的勇氣。

愛房網(wǎng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場存在以下五種需求，一是投機需求，就是通常說的炒樓，短線快進快出；二是投資需求，既然錢在銀行利息不多，房價在漲，不如買房出租獲取收益，或待長線增值后出手。三是恐慌性購買，比如很多剛畢業(yè)的年輕人，現(xiàn)在買不起，但更擔(dān)心將來更貴，于是啃老。四是結(jié)婚需求。五是改善性需求，經(jīng)濟、身份、教育的變化都可能引發(fā)此需求。五種需求中，只有最后兩種是剛性的，其他都是彈性的，可以在短期內(nèi)急劇增長，也可以在短期內(nèi)急劇萎縮。事實上，除了真正的結(jié)婚或改善需求，其他需求之所以旺盛，都是基于對房價只漲不降的預(yù)期。一旦預(yù)期房價會暴跌，所有的投機需求、投資需求、恐慌性需求，都將立馬撤場，帶動樓市的總需求也將至少萎縮一半。所以，專家所說的需求巨大，不過是房價上漲造成的假相，是果，非因。

國外，居民購一套適于居住的房屋僅是家庭年工資的5-10倍，平均8倍，而國內(nèi)工薪購一套房的費用多是家庭年工資的10-20倍。按國家統(tǒng)計局計算，國際房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的不過6%-8%，而國內(nèi)房地產(chǎn)的利潤率高達30%-40%。正是對房價只漲不降的預(yù)期，獲取了巨額利潤的開發(fā)商難以擺正定位和心態(tài)，拒絕接受價格下行的呼吁，一方面借捂盤惜售加重消費者購買的恐慌性；另一方面又要求政府提供更多的土地來緩解供不應(yīng)求的矛盾。可根據(jù)國內(nèi)首家專業(yè)新房導(dǎo)購信息平臺愛房網(wǎng)的調(diào)查顯示，越供給土地房產(chǎn)商越囤積，開發(fā)后“捂盤”就越便利，也正是這兩手使房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較大泡沫，于是，“供求失衡”的惡性循環(huán)依然如故。

-- 土地財政是冰面下的元兇

4月中旬，2010年中國經(jīng)濟第一季度 GDP 數(shù)據(jù)出爐，才走出“最困難一年”沒多久的中國經(jīng)濟以接近12%的超級引擎預(yù)示著經(jīng)濟偏熱的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二次探底的可能性。事實上，今天的中國經(jīng)濟的確復(fù)雜，一方面通脹的壓力非常明顯：去年近10萬億的貸款余額（貨幣超量發(fā)行）、未來5-10年工資不可避免的增長、為保持穩(wěn)定而被人為壓低的水、電、氣資源價格、來自外力壓迫利率與匯率等資本價格上升、石油、鐵礦等國際原材料價格的輸入等等多重因素集中爆發(fā)，都是中國過去三十年所罕有面對的。另一方面，在經(jīng)濟忽冷忽熱，冷熱難斷、似暖還寒的國際政經(jīng)環(huán)境下，中央政府要為過熱的經(jīng)濟退燒實現(xiàn)軟著陸，分寸很難拿捏。

愛房網(wǎng)市場部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，中國經(jīng)濟過熱的重要動力很大程度上來源于地方政府高度擴張的投資拉動（如湖北未來三年就計劃投資15000億，各省市亦有相似計劃），作為投資主體的地方政府，看得見的政績可以上位，看不見的經(jīng)濟過熱的代價卻歸中央收拾，這種只賺不賠的機制在其它國家是不多見的，因為其它國家投資主體是企業(yè)，而非地方政府。地方政府高投資離不開錢，錢從何來？

1994年開始的中央地方兩極財稅體制為此打下了第一根樁，地方的財權(quán)與責(zé)權(quán)并不匹配。通俗的講，就是地方政府的責(zé)、權(quán)、利不統(tǒng)一。政績的考核需要地方官員去做事，去發(fā)展經(jīng)濟，而發(fā)展經(jīng)濟產(chǎn)生的收益很大部分需上繳中央，這樣，地方政府只能將預(yù)算不斷擴大才能不斷產(chǎn)生政績和發(fā)展經(jīng)濟。當(dāng)前，地方政府不斷擴大預(yù)算的途徑其實很有限，不斷賣地的土地財政是其中重要一項。

本世紀(jì)初“城市運營”口號的提出和地方政府的敢于實踐后嘗到的甜頭（如官員因政績升遷）更強化和鼓勵了這種透支未來的短視行為。有數(shù)據(jù)顯示，今天眾多城市的土地出讓金、房地產(chǎn)稅費、土地抵押產(chǎn)生的債務(wù)收入三項合計已超過或接近地方財政總收入的一半。因此，這也正是中國樓市宏觀調(diào)控面臨很大難題的艱困所在，中央不是在調(diào)控企業(yè)，而是要調(diào)控地方政府。

過度依賴賣地的土地財政必然對推高房價有著元兇的作用，若干年后，當(dāng)大規(guī)模城市化進程放緩、可供開發(fā)的土地日益減少，這種將未來數(shù)十年的財政收入提前透支，把兒子、孫子的地統(tǒng)統(tǒng)賣光的行為顯然難以維繼。賣地收入暴增，使得地方政府在不斷透支國家信用的同時，實現(xiàn)了政績最亮化、仕途較快化、腐敗最多化，其代價是不斷擠壓其他行業(yè)的生存空間，而被剝奪了創(chuàng)富空間的其他行業(yè)只能將資金投入樓市獲取利潤，于是經(jīng)濟發(fā)展更為畸形，最終引發(fā)地方政府執(zhí)政公信力的嚴(yán)重缺失。

更危險的是，還加劇了社會不公，鞏固了貧富分化，破壞了社會和諧。因為本應(yīng)由全民享有的土地收益，不適當(dāng)?shù)乇粯O少一部分既得利益階層占有，土地就能夠被反復(fù)轉(zhuǎn)讓和拆遷。江西南昌一個使用不到13年的四星級大酒店就是在公眾一片反對聲中被爆破為數(shù)萬噸廢墟的，類似的情況在杭州、長沙、福州等許多城市無休止地上演。從某種程度以看，當(dāng)居民只能以自焚對暴力拆遷進行絕望抵抗時，拆遷隊伍“帶著滅火器，自焚無所懼”的包天之膽與地方政府的縱容姑息就難以撇清關(guān)系。

管中窺豹至此，愛房網(wǎng)將土地財政的影響危害作了深入淺出的勾勒，聽說現(xiàn)在許多人開始把 CHINA 戲稱為“拆吶”。

鑒于4.17國發(fā)10號文對地方政府壟斷土地供應(yīng)的方式基本沒有觸動，有學(xué)者建議，首先應(yīng)當(dāng)改革中央與地方的財政體制，讓地方政府與賣地財政脫鉤，使其從投資主體、市場利益主體轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲谋O(jiān)管者和服務(wù)者；二是增加土地供應(yīng)，將非農(nóng)建設(shè)用地上市流通、充許小產(chǎn)權(quán)房在交納必要稅費和完成相關(guān)手續(xù)后交易。