金融政策調(diào)整需關(guān)注房地產(chǎn)貸款規(guī)模的變化

上海2008年9月17日電 /新華美通/ -- 新華財(cái)經(jīng)有限公司資信評(píng)級(jí)部門繼9月10日發(fā)布《中國房地產(chǎn)行業(yè)信用報(bào)告 -- 政策風(fēng)險(xiǎn)是影響行業(yè)信用的重要因素》之后，于今日就中國人民銀行9月15日宣布的“兩率雙降”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響發(fā)表短評(píng)。新華財(cái)經(jīng)指出，此次央行的“兩率”調(diào)整反映了中國政府在全球金融動(dòng)蕩和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩跡象加劇的背景下，迅速果斷地通過政策微調(diào)來應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的能力，但此項(xiàng)貨幣政策微調(diào)的真正目的并非解救房地產(chǎn)業(yè)者，因此對(duì)于目前處于困境中的中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，其實(shí)際意義并不大。觀察中國政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域政策變化的較佳指標(biāo)之一應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)貸款規(guī)模的變化。

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新華財(cái)經(jīng)副總裁兼資信評(píng)級(jí)及研究負(fù)責(zé)人陳松興博士表示：“歷史經(jīng)驗(yàn)一再證明金融政策是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的最為關(guān)鍵的驅(qū)動(dòng)因子之一，因此政策的收縮或放松將直接影響行業(yè)的整體表現(xiàn)。上世紀(jì)80年代后期日本房地產(chǎn)泡沫的興起與破滅在很大程度上就是日本央行在本幣升值引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)過熱后，仍長期奉行低利率政策造成的。因此，對(duì)于中國而言，在前一階段市場(chǎng)出現(xiàn)過熱跡象時(shí)，中國政府果斷地大幅提高利率水平，收緊房地產(chǎn)信貸，使泡沫在變得無法控制之前就得以抑制，這對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展無疑具有積極正面意義。”

新華財(cái)經(jīng)認(rèn)為，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定具有極其重要的作用，房地產(chǎn)投資額占 GDP 的比重在10%左右，而美國的次貸危機(jī)與曾經(jīng)的日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)都使得中國政府在針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策制訂方面趨于保守，以免行業(yè)的大起大落造成對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重大沖擊。此次的“率雙降”，雖然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)者而言具有一定的心理安慰作用，但從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)來看，對(duì)行業(yè)的直接影響并不大。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的市場(chǎng)預(yù)期在全國范圍內(nèi)只是剛開始得到扭轉(zhuǎn)，因此未來中國政府對(duì)于房地產(chǎn)的政策在短期內(nèi)仍不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的變化，這也將有助于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回歸中長期的健康穩(wěn)定發(fā)展。

同時(shí)，新華財(cái)經(jīng)也指出，從財(cái)務(wù)角度來看，此次降息帶來的利息支出減少，開發(fā)商要大于普通購房者，因?yàn)榘?008年6月末公布的全國住房貸款余額3.25萬億元人民幣和全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.95 萬億元人民幣測(cè)算，購房者與開發(fā)商貸款利息支出額全年分別減少30億元人民幣和50億元人民幣左右，開發(fā)商群體在財(cái)務(wù)上的獲益無疑稍大一些。但需要注意的是，從市場(chǎng)整體來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年銷售額近3萬億元人民幣，投資額也超過2.5萬億元人民幣，因此，這部分利息支出的減少無疑是微不足道的。現(xiàn)階段對(duì)于國內(nèi)開發(fā)商而言重要的并不是貸款利率的下降，而是貸款到期后的展期與續(xù)貸問題，這也是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的咽喉所在。

新華財(cái)經(jīng)認(rèn)為，觀察中國政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域政策變化的較佳指標(biāo)之一在于房地產(chǎn)貸款規(guī)模的變化。此次央行在降息的同時(shí)，將部分銀行的存款準(zhǔn)備金率從17.5%的歷史高位下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，雖然可稍緩解目前國內(nèi)中小銀行資金緊張的局面，但由于年初每家銀行已經(jīng)確定了全年的貸款任務(wù)，即使8月份時(shí)央行增加了5%的全年信貸額度，其主要用途也是支持小企業(yè)和“三農(nóng)”、災(zāi)區(qū)建設(shè)等，因此各商業(yè)銀行并不會(huì)有明顯的房地產(chǎn)貸款指標(biāo)新增計(jì)劃。所以，對(duì)于陷入資金饑渴的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，此次央行銀根的放松并不會(huì)使其直接受益。

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