上海2015年4月23日電 /美通社/ -- 仲量聯行 (NYSE：JLL) 近日發布的研究報告《中國城市60強》中，對中國大陸重要的60個二、三線城市的房地產市場展開了深入的研究調查，報告中詳述了在中國經濟“新常態”下零售地產的現狀與發展機遇。（報告將北京和上海劃分為超一線城市， 廣州和深圳則為一線城市。）
目前中國零售業正步入新的發展階段，阿里巴巴等電商企業不斷搶占市場份額，消費者行為發生轉變，消費愈加理性。不斷加劇的競爭壓力，促使購物中心開始探索差異化策略，開發商們試圖借鑒世界其他地區的發展經驗，尋求新的發展道路。
強勁的基本面支撐
中國城市60強的經濟總量達8.6萬億，如果將其作為單一經濟體來看，它將是世界第二大經濟體。盡管近年來，全球經濟大環境增速有所放緩，但中國城市60強仍將是世界增速較快的市場。截至2025年，中國城市60強將占全球經濟增長的15%，達到15.5萬億美元的規模，相當于印度（或兩個德國）目前的年產出量。
在過去三年里，中國60強城市的消費階層崛起，年收入超過5000美元的人口數翻了一番，達到1.3億。預計截至2020年，60強城市中消費階層人口將進一步增加70%，達到2.2億。
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零售市場格局不斷演變
隨著居民收入的增長、消費者習慣和行業結構性的轉變，零售業正以驚人的速度進行演變。傳統的百貨商場正日益走向衰落，而購物中心開發規模呈現井噴式增長。在過去的五年里，中國購物中心總量以每年21%的速度增長，但超一線城市與一線城市的購物中心總量僅以每年12%的速度增長，這反映了零售活動正穩步從一線城市向60強城市過渡。
由于網絡技術與全球一體化的發展，消費者對產品的國際參考價格了如指掌，網絡購物也帶來了更加便利的購物方式，城市消費者愈加理性，對價格更加敏感。電商企業不斷搶占零售市場份額，電子商務有望成為消費增長的新引擎。全渠道零售（零售商借助多種線上和線下渠道為消費者提供商品和服務）將成為中國城市60強的主力銷售形態。傳統實體零售業已著手發展電子商務戰略，一些電子商務企業也開始嘗試建立實體門店。
購物中心供應增長，總量過剩，但優質購物中心依舊匱乏
仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜指出：“自2011年以來，中國內陸1.5線城市購物中心的開發規模空前增長。特別是成都、武漢、西安、沈陽和重慶，在未來的三年里，這些城市的購物中心總量將近一步增長60%。然而，市場飽和度的上升將使開發商更加謹慎，甚至減少部分項目的開發。盡管如此，市場上優質購物中心供應仍然嚴重匱乏，目前僅有10%-15%的項目符合國際標準。”
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中國60強城市的購物中心總量為6500萬平方米左右，而美國的同類購物中心總量高達4.05億平方米。也就是說，美國每1000人擁有1500平方米的零售物業面積，而中國城市每1000人擁有的零售物業面積僅為235平方米。盡管有分析指出，美國購物中心供應過剩，但這個差距說明，隨著中國城市的發展，零售物業供應仍具有很大的增長空間。
鄧汝舜同時表示，隨著購物中心競爭的白熾化，“贏家通吃”的局面將不可避免。如恒隆、凱德、萬達、華潤集團、龍湖和深商置（現印力集團）在內的數家大型開發商已在60強城市推出強勢的集團開發理念。然而，這也會在租戶組合和商場設計布局方面導致一定程度的產品同質化，差異化將是取得成功的關鍵。多數購物中心面臨的較大挑戰仍然是專業化物業管理的缺乏，向高標準物業管理服務模式的轉化才剛開始。
和世界其他地區一樣，體驗店和概念店逐步成為中國購物中心關注的重點。餐飲業占比較服裝類租戶要大（消費者逐步選擇網購），外出就餐吸引著消費者前往購物中心。而服務業租戶（如英語培訓學校和水療會所）的數量增多，正填補著中等租金類別的空白。
快時尚轉型，奢侈品、大賣場受限
由于全國反腐政策實施、私營企業主以及富裕家庭數量增長放緩，奢侈品的總體消費減少。對價格敏感的消費者則偏好通過海淘或出境游的國際渠道，購買海外低稅率的奢侈品。而“輕奢侈”品牌因其價格和差異化優勢，逐步獲得中產階級的廣泛青睞，但目前“輕奢侈”品牌發展速度也趨緩。
近年來，60強城市中快時尚品牌的門店數量迅速增長，甚至在以增速較快的成都、武漢、天津和重慶為代表的1.5線城市以及周邊地區造成一定程度的供應過剩。然而，隨著市場競爭愈加激烈，快時尚零售商也從積極擴張門店轉向如何提高門店運營效率，在選址上也會更加謹慎。
大賣場零售繼續在內陸城市擴張，但土地成本與審批制度使這類占地面積大的零售商更難選址。一些大型超市零售商正在探索購物中心開發戰略，并同時在全國各地也開設了大量的社區商店。
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編者按
作為2007年《中國新興城市30強》報告、2009年《中國新興城市40強》報告以及2012年《中國新興城市50強》報告的延續，《中國城市60強》為房地產投資者、開發商、企業租戶和地方政府提供了一個可供清晰比較的框架體系，幫助他們從房地產的視角對這些城市進行評估與分析。
完整報告請在此處下載：
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60-CN.pdf
總結報告關鍵內容與見解的信息圖請見：
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60_infographic_CN.pdf
《中國城市60強》聚焦零售地產視頻分享：
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/en-gb/Pages/China60-Retail.aspx
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仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的16個國家擁有81個分公司，員工總數超過29,000人。在 “2014年國際物業獎”評選中，仲量聯行摘取了亞太地區包括中國在內的7個國家的“較佳房地產咨詢公司”獎項。此外，在著名的《歐洲貨幣》（Euromoney）雜志2013年房地產獎項評比中，仲量聯行一舉囊括了9個重要的獎項。www.jll.com/asiapacific
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