連萬科都要跟YOU+合作了,受不了“蓋了賣-賣了蓋”的粗暴模式，想當包租公啦。為解決寫字樓空置，連潘石屹都整起工位出租的生意了，搞了一個空閑工位可視化，上網就能下訂單的SOHO 3Q。

　　可是，產業地產商們卻還看不上這點蚊子腿肉，對此表示不屑一顧。

　　新型孵化器、工位出租、創客空間，總理都捉急喊話了，產業地產商們動作依舊不急不慢。搜狐焦點產業新區今天就來給大家盤點一下，產業地產商你們看不上的那點蚊子肉到底幾斤幾兩。

　　一、你看不上的：舊廠房改造

　　小米、萬科，這倆科技和住宅地產的大佬們這兩天都上門找“YOU+”玩耍了。“YOU+”是誰?“YOU+”就是小米此前投資1億的那個長租公寓項目。更直觀一點，大陸電視喜劇《愛情公寓》的現實版。發家在廣州，目前正進軍北上。廣州的項目選在了離白云機場不遠的一個文化創意產業園里，上海的項目在徐匯區，北京的項目在蘇州街，隔壁就是中關村創業大街。而為了這個極具“烏托邦”情懷的項目，車庫咖啡創始人蘇菂甚至辭去了車庫咖啡所有職務，作為聯合創始人一猛子扎進去了。

　　長租公寓好生意么?小米不傻，萬科更不楞。看上這門O2O生意，肯定有些門道。但同為長租公寓，他們為什么不找魔方公寓或是優客逸家呢。

　　搜狐焦點產業新區分析有兩個原因，一是牽線人蘇菂先是集聚了創業者吸引力了YOU+，然后將YOU+引薦給了雷軍，拿到一億投資的同時，也讓YOU+成為風口上的那頭豬。而這個風口又吸引了被綠地搶去王位的萬科。萬科目前要做房地產業務的多元化布局，不僅做住宅，商業、產業都要碰，還都歸在戰略級別。另外，“YOU+”根子就好，基因不差。“YOU+”自面世來宣稱的就一個“集聚創業者”的窩，不管是聚起來開趴還是聚起來創業，這種模式集聚了一批有才華有夢想的年輕創業者或自由職業者。

　　“YOU+”能為產業地產商所借鑒的一是學習模式，二是學習理念。出租正好同樣是產業地產商目前選擇的道路，如同住宅市場，依靠出售的時代正在過去。萬科在賣房的時候，也在嘗試長期持有掙些“慢錢”。產業地產行業從出售走向挖掘服務鏈端的機遇已經成為共識。

　　而怎么挖，細節就有點像“YOU+”項目進門要過的那些花哨的機關。好玩，有趣，格調高。而這點正是2015產業地產商們急需增強的——品牌建設。目前在業內聲響大，玩得遛的還只有個別幾家。接下來，產業地產行業需要的不是一枝獨秀，需要的是群體吶喊，需要整個群體都得吼一聲出來。

　　舊廠房改造業務，正是產業地產商可以直接涉足的。而產業地產商自己整O2O可謂是天時地利人和,啥都不缺。

　　先說天時，廠房改公寓或改商住兩用的合法性是產業地產商的最大擔憂。但搜狐焦點產業新區查了點資料發現，對于這類項目法律是沒有明確規定的。所謂“法無明文禁止即可行”，再加上舊改本就是當地經濟轉型，結構調整，區域發展的重頭戲。在當前國家鼓勵創新創業，發展現代服務業的原則下，工商審核等都不會太卡著。這種理念，早在幾年前，就在南京被率先實踐著。南京的城市魔方公寓就是租來廢舊廠房和閑置辦公樓等，將其統一改造成公寓后再對外出租，并提供統一的24小時物業服務。南京市工商局外資處處長張洪流就對此種做法表示贊同。

　　再說地利，“沉沒成本”是寫字樓或園區不得不面對的，沒人敢保證自己的項目出租率天天都在90%以上。而隨著中國經濟調整和產業轉移，城區里遷出的工業制造企業留下了一大片的舊廠房無法處理。以首鋼在北京石景山區的舊廠房為例，空置十年時間，才在最近有了些許動靜。對于手握大量物業的開發商而言，合理范圍內，拿幾棟樓試水，簡直“so easy”。

　　而人的問題，其實最重要。一切的產業，一切的繁榮都要基于人的勞動和人的發展。園區用心拾掇幾棟舊廠房改造，吸引一批創業者入住，既解決了園區人氣的問題，又解決了企業員工居住的問題，還為日后的孵化事業攢夠了種子。比起傳統的招商方式，這種逆向思維更容易讓園區煥發生機。

　　最重要的掙錢的事。產業地產商出手，和一個長租公寓創業者去拿一個舊廠房，二者門檻可謂天差地別。做長租公寓的創業者要拿商業模式說話，而產業地產商只要把“產業”二字解釋好，從政府和政策層面就能事半功倍。而用農村集體小產權房、倉庫，價格成本可以低到離譜，租金不能說收到手軟，自負盈虧總不是難事。

　　拿市面上此類項目租金水平來看，一間20平米的改造房屋租金約在3000元每月，均下來就是一天五塊錢左右。這比園區動不動就5毛起租仍空置的情況，絕對是門好生意。

　　在斯坦福大學沒落戶硅谷之前，誰也料想不到今天那里的輝煌;在車庫沒選定海淀圖書城之前，誰也不會料到中關村創業大街今天的這番熱鬧。

　　當園區在建好那些又粗笨又厚實的寫字樓后，才開始分精力孵化，這種本末倒置的節奏是該停一下了。而市場也已經發出了這樣的信號：先聚攏人，再做園，之后建城。也讓產業地產順口氣吧。

　　細想之下，這二兩蚊子腿肉指不定就能扇出一陣蝴蝶效應，繁榮一個區域。

　　二、你看不上的：分割出租

　　潘石屹把任大炮請過去做了SOHO 3Q的新聞發布會。線上訂座系統將目前SOHO閑置的辦公空間按工位分割再組合出租。做商業地產的就是敢要價，一個工位一周1000-1300塊不等。而在中關村創業大街上的那些創業孵化器，單個工位租金也不過在800-1500元/月/個之間，換算到周，費用不過在200-350左右。

　　潘石屹一出手就是五倍。在SOHO 3Q租一個工位一個月至少4000以上，而每個工位面積基本就在一平米左右，平均到每一天，一平米至少帶來130元的收入。這華麗麗的租金或許還要要去除一些公攤面積的費用，那么至少也是有每平米幾十塊的收入。而潘石屹在分割出租之前，SOHO對外公開報價才6-7塊每平米每天。即便是北京最核心區的寫字樓租金，價格也在每天每平米十幾塊左右。SOHO在創業孵化概念包裝之后，這一平米的收入就翻了十幾個筋斗。即便把這一個工位一天的收入打個一折，那么潘石屹每個桌子還是有13塊的收益，這也遠超于同類甲級寫字樓租金水平。

　　這么好的生意，完全讓此前生意黯淡的SOHO又活了過來。搜狐焦點產業新區記者今天作為注冊用戶去線上試著訂座，發現SOHU望京寫字樓放在線上的23層寫字樓只剩一間3人辦公室，價格為3900元/周;22層剩余6席;21層剩余一半。而這個業績是在面世5天內做出的。除了最后一步的支付，搜狐焦點產業新區記者真真切切的體驗了整個線上訂座的流程。不得不說，這個線上訂座還真不是SOHO的廣告牌子。它的用戶體驗甚至比其他各大創新孵化器的線上預訂平臺都要順暢和悅目。

　　租金高，不用招商經理出去跑，坐在電腦前動動手指就好，這是多少產業園區夢寐以求的事情。雖然SOHO 3Q產品目前京熱滬冷，但“觸網”的這一步，潘石屹走的太對了，也太贊了。反觀我們產業地產，電子城結盟58同城;聯東U谷淘寶賣樓，都淪為打廣告，實際收效幾乎為0。

　　看到潘石屹坐著數錢樂得合不攏嘴的景象，產業地產商真該掂量掂量分割出租這檔生意。政策方面，分割銷售各地規定不一，但對于分割出租，各地并無命令禁止。比起一口吃個大胖子，花一年時間陪客戶喝到胃出血引進一家企業租你寫字樓一層，SOHO 3Q的線上訂購模式不得不說是“高階技能”。而決定產業地產商能不能站著就把錢掙了的，主要還得看產業地產商自身能否調整心態。要不要轉變唯大企業、跨國企業不招的思路?要不要花更多心思在提升服務水平上。而這種小而美產品吸引的企業也不一定都沒實力。能為員工付得了130元/天/平米的創業主，起碼人家現金流不會差，成長性相信也不會弱。

　　而如果園區每座寫字樓的運營情況都能像SOHO望京這樣，吸引一些優質企業入駐的話，那么這些優質企業為當地帶來的稅收貢獻也不可估量。

　　而一旦園區聚集了優秀的人才，吸引了優質的企業，運營方有了可觀的租金，地方政府有了不錯的稅收，大環境大政策對于這種舊廠房改造和分割出租的導向就會是開發和包容的。

　　如此看來，嘿，產業地產商，你們看不上的這點蚊子腿肉效用還真大。

　　而覺醒的同仁們，你接下來需要做的就是：把自己當成個產品經理，揣一顆用戶至上的心，做幾款體驗過人的產品。哪怕只有一款，你至少還能在這趟產業地產的熱浪上濺出幾朵漂亮的水花。