2014年8月25日，中國宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司(6166.HK)(以下簡稱“宏泰”)在港交所主板IPO上市，成為廊坊首家直接在香港證券交易所主板IPO上市的企業(yè)。宏泰發(fā)展首發(fā)價3.1港元，面向全球發(fā)行流通股4.53億股。

　　這家始建于1995年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商自成功赴港上市后，就引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。作為出身河北廊坊的企業(yè)，它也頻頻被拿來和另一家同一出處的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)——華夏幸福(600340)作比較。后者于2011年8月29日在內(nèi)地上市，目前已攜390億元市值沖進(jìn)國內(nèi)房企前十強(qiáng)。【又一個華夏幸福?圖解宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)玩兒法】

　　華夏幸福近四百億的高市值多得力于其80%地產(chǎn)業(yè)務(wù)，那么，同樣是操盤產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市運(yùn)營的大型企業(yè)，宏泰貢獻(xiàn)稅收30多億的成績，也讓人不可小覷。宏泰的“玩法”是否類似?

　　近日，中國宏泰發(fā)展高級副總裁、宏泰產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁潘鋒參加2014中國（廣州）國際智慧城市發(fā)展論壇時接受了搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)的專訪，他就宏泰的業(yè)務(wù)體系、運(yùn)營模式、政企關(guān)系、行業(yè)前景等做了詳細(xì)解讀。

　　園區(qū)納稅超三十億產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)收入78%

　　一級土地整理、物業(yè)租售、增值服務(wù)被認(rèn)為是宏泰的幾項(xiàng)主要利潤來源。這幾項(xiàng)主要業(yè)務(wù)為宏泰在2013年帶來了10.25億元的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)收入，1.77億元的物業(yè)銷售收入以及0.1億元的物業(yè)租賃收入。其中，宏泰運(yùn)營的代表作——占地2800萬平米的龍河高新區(qū)近年來累計稅收36億元，2014年截止10月底，入園企業(yè)本年度納稅達(dá)到了6.1億元，并解決了當(dāng)?shù)?萬人左右的就業(yè)。

　　據(jù)潘鋒介紹，這座2005年11月在河北廊坊創(chuàng)建的龍河高新區(qū)，是宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的一個成功樣本。

　　龍河高新區(qū)采取的則是“政府+企業(yè)”的運(yùn)作模式，即：政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作，由廊坊龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)管理委員會作為廊坊市安次區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu)，同時成立中共龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)工作委員會，代表區(qū)委、區(qū)政府對龍河高新區(qū)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理，全面負(fù)責(zé)園區(qū)的總體規(guī)劃、發(fā)展建設(shè)及管理，對園區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。廊坊市盛世建設(shè)投資有限公司作為中國宏泰發(fā)展產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的主力公司，是龍河高新區(qū)的開發(fā)運(yùn)營商，主要承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)運(yùn)營，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度建設(shè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施（如住宅、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂等）。

　　在龍河高新區(qū)的建設(shè)運(yùn)營中，宏泰承擔(dān)了傳統(tǒng)意義上本該政府著手的城市規(guī)劃、教育醫(yī)療等城市功能。這種“政企合作”模式，在廊坊早已探索十年，以市場化的方式招商引資，提高企業(yè)積極性，加快園區(qū)開發(fā)進(jìn)程。這與國家鼓勵民間資本投資，推廣PPP模式也是一致的。

　　宏泰“造城”：用產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)“造夢”

　　面對越來越多進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“競爭者”，宏泰有自己的“態(tài)度”。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展亂象仍在，不乏一些“掛羊頭賣狗肉”的地產(chǎn)化現(xiàn)象，而潘鋒認(rèn)為，宏泰的做法比較純粹。做一部分地產(chǎn)可以平衡現(xiàn)金流，但不能把產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路變成房地產(chǎn)發(fā)展的道路。潘鋒認(rèn)為，專注，是宏泰作為首家“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”理念提出者的長遠(yuǎn)發(fā)展之道。

　　“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”，是宏泰今年8月赴港上市的核心表達(dá)。在潘峰看來，“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”要表達(dá)的要義更加符合企業(yè)創(chuàng)始人的理念。在新型城鎮(zhèn)化概念泛濫每一個街角，最后卻淪為農(nóng)民失地，地產(chǎn)商圈錢的畸像中。宏泰發(fā)展主席王建軍先生認(rèn)為“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”的理念更加務(wù)實(shí)。切實(shí)去造一座園區(qū)，一座城鎮(zhèn)，去解決就業(yè)，培育產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟(jì)，才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城鎮(zhèn)運(yùn)營商的本分。這樣的一座新市鎮(zhèn)才有能量去讓每一個市民“造夢”，造一個“中國夢”。

　　而在“造城”的過程中，宏泰也給自己選好了角色：“對地方政府，我們是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展者；對入駐企業(yè)，我們是產(chǎn)業(yè)服務(wù)商；對社會大眾，我們是綜合性城鎮(zhèn)構(gòu)建者。”宏泰集團(tuán)董事局主席王建軍先生總結(jié)了一條道理：“對政府高效服從、對老百姓真金白銀、對投資者感天動地、對自己主動提高。”

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：未來的黃金十年不是誰都能進(jìn)來

　　業(yè)內(nèi)流傳“除了住宅都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”一觀點(diǎn)，眾多傳統(tǒng)房企大佬在住宅下行之后也轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這真的是一片藍(lán)海嗎？

　　潘鋒認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來十年一定是黃金十年，但是不能誰都來觸碰的，隨便進(jìn)來碰是要付出代價。團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、理念……目前一些顯著成果都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人浸淫行業(yè)數(shù)十年，凝刻無數(shù)心血才得以達(dá)成的。沒有深厚的沉淀，沒有正確的理念，自詡“城市運(yùn)營商”的房企單依靠過去蓋房子，賣房子的本事，是不足以把一座城市運(yùn)營好的。

　　做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要站在政府管理的角度思考問題，也得站在老百姓的角度思考問題。潘鋒認(rèn)為，站在宏泰的角度去理解，一座城市的運(yùn)營需要兼顧不同方面的主體來做：既需要中國宏泰發(fā)展這樣的專業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，也需要很多專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。而且，專業(yè)的事情需要讓專業(yè)的人、機(jī)構(gòu)和企業(yè)去做。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在走完初級階段（城市物理基礎(chǔ)建設(shè)）之后，后期應(yīng)該擅長的是資源整合（城市運(yùn)營服務(wù)）。

　　那么，宏泰如何做？潘鋒透露，宏泰最近正在整合各方力量，這其中包括專業(yè)智庫的資源整合以及國內(nèi)外專業(yè)團(tuán)隊(duì)的引入。

　　對于未來，宏泰又如何看？潘鋒認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來一定是靠園區(qū)的精細(xì)化管理、運(yùn)營、服務(wù)以及智慧化，去靠運(yùn)營服務(wù)獲利。未來，好的土地會越來越少越稀缺，園區(qū)未來也要朝著智慧化去發(fā)展，土地要集約發(fā)展，入住企業(yè)需要通過提高技術(shù)來降低成本。未來的城市向智慧化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)扮演好智慧化園區(qū)的角色很重要。這也是宏泰未來參與這場智慧化盛宴一個途徑和一種愿望。為入園企業(yè)員工流動帶來更好的智慧化連接，讓更多企業(yè)在園區(qū)里獲得更好服務(wù)，我們從服務(wù)里面獲取利潤，這樣才是可持續(xù)的發(fā)展之道。

　　那么，未來可以去哪里？宏泰的戰(zhàn)略部署緊跟時政。剖析、研讀時政是宏泰高層每日必做的事情。不同于一般產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一座城市一個園區(qū)的“打法”，宏泰每下一子都在跟著“大勢”走。譬如，宏泰在十年之前開始布局京津冀產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，這也正應(yīng)和當(dāng)前的“京津冀一體化”。而宏泰的另一大手筆，安徽滁州項(xiàng)目也符合“長江經(jīng)濟(jì)帶”建設(shè)理念。“如果企業(yè)能夠長遠(yuǎn)地隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略思維的話，那么你的布局一定是長遠(yuǎn)的。”

　　談到京津冀，潘鋒說：“最近總有一些聲音說這個京津冀一體化還有各式各樣解決不了的問題，比如醫(yī)療、車牌、交通等等，其實(shí)，永遠(yuǎn)停留在困惑當(dāng)中而不能下這個筷子。這么美味的大餐，這么豐盛的盛宴你就不可能趕得上。京津冀是一盤大棋，要下三十年的大棋，看看附近的東京和首爾我們就理解了，思考下三十年前的深圳，當(dāng)初去的時候還要通行證，現(xiàn)在又怎么樣了呢，大家應(yīng)該抓緊布局，不要錯過這場盛宴。”

　　饕餮當(dāng)前，是不是真的沒有傳統(tǒng)房企的事兒？潘鋒認(rèn)為：“傳統(tǒng)房企可以不要直接觸碰產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，可以跟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商合作，可以參與到產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)中去，傳統(tǒng)房企可以進(jìn)行產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)中的商住地產(chǎn)功能的完善。這也是很大一塊蛋糕。”（完）