進入7月份，2014年上海樓市上半場也就結束了，但今年的中場休息卻讓人沉重了很多，無論是對于開發商還是對于購房者，今年上海房地產市場節奏，都讓人有些看不懂：成交量始終處于低位徘徊，而房價卻始終一路走高冠絕全國。

特征一：新房成交面積同比下跌超三成

據上海搜房數據監控中心統計，2014年上半年上海樓市共計成交商品住宅34458套，與去年同期相比大跌30.8%，共計成交面積406.2萬平，同比2013年下半年降幅達到32.9%。

在價格方面，今年上半年上海新建商品住宅成交均價為26393元/平，同比大幅提升達12.4%，創歷史新高。

實際上在國家統計局已經公布統計數據顯示，今年1到5月份（6月份數據暫未出），上海新建商品住宅成交均價分別同比上漲20.9%、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%，漲幅始終位居全國第一。

對此，搜房網分析認為，受累于房貸持續性緊縮，以及全國房地產市場的普遍不景氣，導致上海房地產市場觀望氣氛濃厚。

據此前上海搜房網調查顯示，逾五成受訪者表示今年不會出手買房，近七成受訪者認為房價有可能進一步下跌，這直接導致了上海房地產成交低迷不起。

然而，上海房價并未隨著成交走低而走低，相反仍舊一路走高。這主要在于樓市成交結構發生了一些微妙變化，由于多種因素，使得上海樓市中高端市場（5萬元/平米以上）表現良好，直接抬高了整體成交均價。

特征二：5萬/平以上住宅成交表現驚艷

據上海搜房網統計數據，今年前6個月，上海中高端住宅市場（5萬元/平米以上）總計成交1759套，同比去年前五個月成交的1131套，同比增長了55.53%，其表現在今年整體低迷的背景下可謂“驚艷”。

不過，今年上半年，上海中高端住宅市場的成交總面積僅為260773平方米，同比去年的260355平方米僅增長了0.16%，與成交套數55.53%的增幅有些“不匹配”。

在 今年上海樓市整體行情低迷的情況下，中高端住宅成交套數同比大增五成，主要在于去年11月份“滬七條”及年底延緩發放預售證抑制了中高端市場；但年后隨著 政策效果的遞減，預售證開始放行，加之個別樓盤降價促銷，中產階層對于中高端住宅的剛性需求被打開，導致中高端樓盤集中釋放，成交量迅速回升。

與 此同時，有媒體分析認為，隨著國內貨幣信貸政策的收緊，高凈值人群融資亦十分艱難，這使得中高端住宅市場的購買人群，有過去的金字塔尖的高凈值階層逐漸轉 變為中產階層，但中產階層畢竟不敵高凈值人群，雖然同是購買中高端住宅，但在面積、配置等要求上要低一些，這也就造成了成交套數大增五成，而成交面積卻持 平的“不匹配”狀態。

特征三：滬土地市場歷經“冰火兩重天”

據搜房網統計，今年前6個月，上海土地市場經營性用地成交77幅，同比減少14.4%，成交面積279.1萬平，同比減少9.4%，成交金總額達581.9%億元，同比下滑12.6%。

而在今年一季度，上海土地市場共計出讓經營性用地55幅，同比大漲61.9%。成交面積228.9萬平，同比上漲78.8%，成交總金額達468億元，同比大幅上漲160%。

從一季度土地市場數據全線飄紅，到上半年土地市場數據全面走低，二季度的土地市場成交數量、面積、總額幾乎均幾乎不到一季度的一半，可以說上海土地市場在今年上半年經歷了一次“冰火兩重天”的過山車境遇。

不過，在宅地（含住宅屬性）方面，今年上半年共計成交37幅，成交面積達198.7萬平米，同比去年上漲35.6%，成交金額達425.4億元，同比上漲103.4%。

搜房網分析師李宗洲表示，住宅用地成交面積及金額雙雙同比上漲，是上半年上海土地市場唯一增長的數據，從側面可以看出，即使上海土地市場逐漸轉冷，但住宅用地的供應量依然被保持，這種趨勢將不會被動搖。

特征四：11條軌交集中爆發 規劃利好強勁

對于上海樓市各板塊而言，如果要評比出一條最具利好屬性的條件來，非軌道交通線莫屬，凡軌交至則人流達，房價亦蹭蹭的往上漲，尤其是對于軌交線首次開通的區縣，如嘉定、青浦等。

繼2010年世博會后今年上海軌交建設再度發力，規模為近年來罕見。據上海搜房網統計，僅在今年上半年就有眾多軌交線完成規劃公示、環評公示、開工建設、安裝調試等環節，包括：

6 月30日軌交5號線南延伸段開工；6月23日軌交15號線揭開面紗；6月24日，軌交16號線龍陽路至羅山路區間接觸軌已安裝調試完畢；5月30日上海發 布稱軌交17號線今年將全線開工；5月28日軌交14號線開始環評報批前最后一次公示；5月5日上海軌交11號線迪士尼專線開始鋪軌施工；4月23日軌交 12號線西段龍華站至大木橋路站區間全部貫通；3月17日，上海發布披露軌交10號線二期工程預計今年開工；3月14日《上海軌交13號線三期工程環境影 響評價報批前公示》公布；2月18日軌交9號線三期開始動工建設，；1月29日市規土局公布《軌交18號線專項規劃》。

除了眼下的軌交規劃外，長遠的城市規劃也為上海樓市繁榮的可持續性提供了遠景保障：5月初上海2040年城市規劃編制開始啟動，到2040年將上海建設成為具有全球資源配置能力、較強國際競爭力和影響力的全球城市。

特征五：買房跟著規劃走 青浦未來或最火

相對于靜安徐匯等中心城區，最近幾年來上海樓市成交主要集中在外圍區縣。據搜房網數據監控中心統計數據顯示，今年上半年，新建商品住宅成交面積大浦東地區以78.14萬平米奪第一，緊隨其后者分別為嘉定64.98萬平米、寶山47.41萬平米、青浦43.65萬平方米。

大浦東位居頭把交椅，得益于該區廣袤的空間面積（1210平方千米）、城市規劃重大利好（自貿區、迪斯尼均位于此處）、軌道交通建設（多條在建、規劃線路連接此處）。

而 相對于浦東、嘉定、寶山目前的火熱，隨著該區域的發展日漸成熟，青浦區的后勁顯得更足。搜房網統計，2014年上半年共有13區縣有經營性用地成交，其中 青浦區成交經營性用地76.4萬平，共計收金132.4億元，雙雙位列各區縣榜首位置，這是青浦區土地成交首次超越浦東、嘉定等傳統供應區域，成為新的土 地成交“一哥”。

與此同時，軌交17號線正在建設中，預計2017?2018年間建成通車，再加上大虹橋商務區的輻射日趨強勁，以及青浦區良好的自然環境與空氣質量，未來上海人購房版圖里青浦或最為火熱。

特征六：限購限貸 只限得了購房者的心理

2010年上海開始執行限購政策，2011年上海開始執行限貸政策。不過上海樓市行情本質上仍是供不應求，所以相對于限貸政策對樓市的降溫效果，限購政策的效果已經日趨減弱，上海業界對于放松限購的呼聲，也遠遠不如其他城市那么強烈。

但所謂道高一尺魔高一丈，限貸政策的執行也在今年上半年大打折扣，這主要在于滬上開發商明里暗里推行“零首付”“首付分期”等形式，明確可知的有盛大青春里、通用國際、保集瀾灣、遠洋香奈、萬業紫辰苑甚至世茂旗下樓盤項目等。

據 消息人士稱，實際上是幾乎所有的滬上樓盤項目，都有類似于首付款延期、首付款分期之類的服務，一般來說開發商方面會以三種形式來“幫助購房者”，一種是開 發商直接給購房者墊付部分資金，直接借錢給購房者；第二種是開發商放寬首付款繳納期限，還有一種就是開發商或者中介，與第三方金融機構合作，為購房者提供 首付款單項融資服務，而且這個不影響后續的個人住房貸款申請。

以某品牌項目為例，首套房首付1.5成就可以簽訂購房合同，三個月內付清另1.5成免息，六個月內付清則需要另繳納8%年華利息，二套房則首付三成就可以簽訂購房合同，另四成首付繳納規則與首套房一樣。

“買房的時候，只要確定你有購房意愿，首付資金還差點兒都不是事兒。現在行情不好，開發商都想趕緊跑量，在不降價的情況下，放寬首付款繳納期限以鎖定潛在客戶，他們也挺愿意的。只是大多數項目不會講明這種事，得購房者跟開發商講的。”上述消息人士表示。

后記：

2014年上半年，上海樓市但從成交方面來看，確實一片哀鴻，但這更多地是受累于全國房地產市場局勢的負面影響，而非上海樓市本身的周期性發展缺陷，實際上上海樓市目前仍處于供不應求狀態，而且這一狀態仍將有望持續多年。

除 此之外，上海樓市依然有諸多亮點可供觀察分析，包括單價5萬/平以上中高端房源走俏、宅地成交總量與總金額同比去年均大漲、軌道交通與城市規劃為上海樓市 帶來強勁利好、限購限貸政策的日趨弱化等等，可以說全國樓市的低迷從心理上打亂了上海樓市今年上半場的節奏，但下半場或在更遠一段時間里，上海樓市依然后 勁十足！