《理財周刊》：

從表面上看，新“國五條”細則矛頭直指二手房市場。其實不然，新政的意圖更多是著眼于穩定市場預期、抑制投機性需求、控制房價過快上漲，目的在于長期抑制不合理購房需求，因此對新房市場也會產生實質性的影響。

新“國五條”細則落地

既出人意料，又在意料之中，新“國五條”細則趕在兩會之前正式對外公布。

仔細梳理此次新“國五條”細則不難發現，除了體現全面、細化等特點之外，調控力度再次加大。

二手房個稅的按照所得金額的20%征收，這被業界視為調控“加碼”的發力點。在此之前，二手房交易個人所得稅以兩種方式計征：一是按扣除購入成本后的所得額20%征稅；二是不能核實原值，按總額的1%～2%征稅。由于后者較輕，因此各地在二手房交易過程一般都按照1%～2%的簡易稅率方式征稅。

此外，“限購令”的升級，也被認為是調控力度加大的又一舉措。針對此前多數城市限購區域只涵蓋市區或中心城區，新“國五條”細則要求完善限購措施，首次提及限購區域應覆蓋城市全部行政區域。同時要求，省級政府對房價上漲過快的未限購城市要實施限購，這意味著部分三、四線城市可能會納入限購范圍，因而限購城市數量將會大大增加。

還有就是差別化信貸政策也有可能會加碼，尤其是二套房貸。細則提到：房價上漲過快的城市，當地人民銀行分支機構可提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。雖然并未明確提出哪些城市要提高，但預計房價較高的一、二線城市收緊二套房貸的可能性較大。至于提高的幅度到底會有多大，目前尚未得到確切的說法，不過業界有傳聞稱，二套房貸首付比例最高有可能提高至七成，而利率上浮幅度也有可能會達到前所未有的130%。

此外，細則還在個人住宅信息聯網和引導開發商合理定價兩方面做出了相應的規定。個人住房信息系統對于房地產市場長效調控機制的建立和完善將起到積極作用。另外，細則要求對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，可暫不核發預售許可證書，這意味相關部門將會加強對開發商定價環節的行政干預。

“搶末班車”現象激增

新“國五條”細則的出臺，對市場產生了哪些影響呢？

最為突出的就是“搶末班車”現象涌現，一時間房產交易中心人滿為患。就在細則出臺之后的首個工作日，記者聯系滬上某知名中介經紀人俞女士，她告訴記者自己正在交易中心陪客戶排隊辦理過戶手續。據俞女士介紹，此前買賣雙方都不急于過戶，但細則出臺之后擔憂未來有可能全額征收二手房個稅，所以決定趕在地方版細則出臺之前辦完過戶手續，以免稅費成本大漲而額外負擔更高的成本。

這種現象并非上海獨有。據了解，在北京、南京、武漢等地，都出現了星夜排隊等候過戶的情形。北京有市民為了能夠排到靠前的位置，晚上12點就來到交易大廳門口等候。

除了擔心稅費成本提高而加快辦理過戶手續外，還有部分人已經支付意向金，并約定賣家“凈到手”的，也害怕憑空多出幾十萬元的稅費成本，所以抓緊時間趕在滬版細則出臺之前，完成過戶手續，以免出現變故。

新“國五條”細則的出臺，對買賣雙方的預期也形成了一定的影響。購房者小張原來準備考慮買一套小面積的二手房，但細則出臺之后，他改變了主意，轉而考察新房。“新房不用交個稅，買房成本小一些。”他如是說。也有賣家主動讓步以求盡快成交，有房產中介告訴記者，他手上有個之前咬定價格不松口的賣家，前兩天居然同意略微讓價，以便盡快出手以求落袋為安。

可以肯定的是，新“國五條”細則對市場的影響還不僅僅只是這些。業內人士表示，不久之后二手房與新房價格倒掛現象將會更為明顯。漢宇地產市場研究部分析師張頎認為：“短時間內，個稅新政難以被市場消化，大部分房東還是會將稅費成本轉嫁于購房者之上，從而導致二手房與新房價格倒掛。”

緊隨其后的將會是二手房市場交易量的急劇萎縮。中原地產市場研究部總監張大偉認為，按轉讓所得的20%計征個人所得稅，這對一線城市的二手房市場將會形成巨大的打擊。在他看來，二手房市場在經過近期短暫的交易高峰之后，交易狀況會驟然降溫，并回到2012年年中平均水平。而我愛我家華東區域市場總監于靜的判斷則更為悲觀，她認為有可能會導致二手房市場的突然“冰封”，以致房產中介公司重現新一輪“關門潮”。

雖然新政顯性矛頭指向為二手房領域，但這也并非意味著新房市場將能“坐收漁利”。專家指出，新政的意圖更多是著眼于穩定市場預期、抑制投機性需求、控制房價過快上漲，最終目的在于長期抑制不合理購房需求，因此對新房市場也會產生實質性的影響。

避稅歪招使不得

在新政下，購房者又該如何應對呢？

稅費開支的增加，勢必會讓人自然而然想到各種避稅辦法，但首先必須明確的是，避稅歪招不可用。目前，網絡上開始流傳各種避稅辦法，但記者發現，這些避稅辦法近似于餿主意，適用性極弱。諸如有人提出以陰陽合同來進行避稅，這類方式此前就存在，但操作風險不小，比如買家未來出售房產時，可能要承受更高稅費的成本。此外還有網友提出以偽造欠債的方式來避稅，但這能否通過司法機關的調查，尚不得而知。更荒唐的是一種結婚、離婚方式，即買賣雙方都必須先離婚，然后各自與對方結婚，然后再離婚并各自復婚，通過這一眼花繚亂的過程，房屋產權歸屬隨之發生改變，最終實現產權的乾坤大挪移，看似可行，但是這種近乎兒戲的方式，又有誰敢去嘗試？

對于“以小換大”類型的改善型需求來說，目前要做的就是靜待地方版細則之后再做定奪。新“國五條”并未特別明確征稅對象，但有專家呼吁，對于出售唯一一套自住用房者，應該沿襲慣例納入減稅名單之中，以達到保護正常需求的目的。而如果地方版細則要求“一刀切”，此類需求則要做好換房成本增加的心理準備。

而對于賣家來說，是否還堅持抱著“凈到手”的想法來出售手中物業，則需三思而行了。如果還堅持以這種方式掛牌出售，則意味著要在現有基礎上大幅提高掛牌價，如一套總價200萬元、個稅開支增加20萬元的公寓，必須得加價10%才能“抹平”稅費，而在市場預期已經改變的大背景下，這樣的做法十有八九不會得到購房者的積極回應。因此對于急于出售物業的賣家來說，適當調整心理預期，可能是最為現實的做法。

至于選擇在近期集中過戶的買賣雙方，也應該提前約定好新政導致交易成本增加之后該如何處理的方式，以避免產生糾紛的風險。

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