面對(duì)近期樓市趨冷，解禁呼聲此起彼伏，人們自然會(huì)問(wèn)：哪些城市的房?jī)r(jià)還將在調(diào)整后重拾升勢(shì)？還記得去年11月在上海某論壇討論中國(guó)樓市的“變局”，我和任志強(qiáng)首次有了分歧，他還是一如既往地樂(lè)觀，而我基于樓市投資的“金字塔定律”和“中心價(jià)值論”認(rèn)為，未來(lái)10 年的樓市將冰火兩重天，天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在！可投資房產(chǎn)的城市將逐年減少，最后聚焦在幾十個(gè)中心城市的中心區(qū)，大多數(shù)城市尤其是人口外流城鎮(zhèn)的房產(chǎn)將完全喪失投資價(jià)值。
評(píng)價(jià)城市的標(biāo)準(zhǔn)可以有三個(gè)維度：宜居，宜商，宜賓。在統(tǒng)計(jì)上，宜居城市看戶籍人口，宜商城市看常住人口和流動(dòng)人口，宜賓城市看流動(dòng)人口。但凡流動(dòng)人口高于常住人口，常住人口高于戶籍人口的區(qū)域，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺并將在調(diào)整后繼續(xù)上漲。以此為標(biāo)準(zhǔn)，一份關(guān)于財(cái)力50 強(qiáng)城市的人口吸引力排行榜說(shuō)明，2013年人口凈流入的城市已下降到44個(gè)！其中23個(gè)是直轄市或省會(huì)城市。
換一個(gè)維度看企業(yè)平均年薪的差異，中國(guó)的城市以此為標(biāo)準(zhǔn)分為三級(jí)：6 萬(wàn)元以上；3 萬(wàn)～6 萬(wàn)元區(qū)間；3 萬(wàn)元以下。再以薪酬-消費(fèi)-房?jī)r(jià)為參照，就業(yè)人口的流動(dòng)存在從“三低城市”向“三高城市”轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，低薪城市人口外流，高薪城市人口流入。盡管一些媒體驚呼高房?jī)r(jià)驅(qū)使人們“逃離北上廣”，但這一說(shuō)法并沒(méi)有相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持，真實(shí)情況是“逃離”少于涌入，“三高城市”具有較高的人口吸引力。
從經(jīng)濟(jì)總量看：1“. 北上廣深”四個(gè)城市的GDP占比超過(guò)了15%；2.中國(guó)35個(gè)城市的GDP占比超過(guò)了50%；3.多數(shù)研究者認(rèn)同的10大城市群涵蓋129個(gè)地級(jí)市，占地152.53 平方公里。總?cè)丝谡急仍?0%以上，GDP 占比超過(guò)73%，國(guó)土面積占比不到16%。趨勢(shì)表明，越來(lái)越多的人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)積聚在越來(lái)越少的區(qū)域，由此判斷，未來(lái)10～15 年間，中國(guó)城市化的進(jìn)程將導(dǎo)致90%的城市人口集中在10%～15%的國(guó)土，85%以上的區(qū)域幾乎成為“無(wú)人區(qū)”！這并不是中國(guó)特色，而是主流國(guó)家城市化的實(shí)踐。美國(guó)的三大城市群為大紐約、大洛杉磯和五大湖區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量合計(jì)占比接近70%。日本的三大城市群為大東京、阪神工業(yè)區(qū)和大名古屋，經(jīng)濟(jì)總量合計(jì)占比也接近70%，而中國(guó)三大城市群（長(zhǎng)三角/珠三角/渤海灣）的經(jīng)濟(jì)總量占比只占約37%！
中國(guó)的城市化是在一代人的生命周期內(nèi)達(dá)到了城市化率53%，超過(guò)了全球城市化率的平均值。200 年前，全球城市化率不到5%；100 年前，全球城市化率不到15%；10年前剛剛超過(guò)50%！在全球近百年的城市化進(jìn)程中，城市化率的提升有兩種機(jī)制：其一是農(nóng)村人口流入城市；其二是農(nóng)村人口的自然減員和生育率下降。然而中國(guó)不同，2012年前中國(guó)的城市化機(jī)制幾乎只有其一，沒(méi)有其二！可以預(yù)料在今后的10～15 年，農(nóng)村人口的自然減員和生育率下降會(huì)上升為中國(guó)城市化率提高的主導(dǎo)機(jī)制，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)亦將加速！在一個(gè)城市人口過(guò)半的國(guó)家，我們不可能再依靠留守農(nóng)民的生產(chǎn)方式供養(yǎng)城市人口，一家一戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體制和一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)的農(nóng)村行政體系必將被淘汰，代之而起的將是集約化經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。此時(shí)，村里人進(jìn)城的主流也將不再是為了打工掙錢，而是投親靠友。人口紅利將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谪?fù)擔(dān)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力下降。
中國(guó)的城市化已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段，2012年已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)而載入史冊(cè)。樓市投資的黃金10年已經(jīng)結(jié)束，資產(chǎn)證券化的黃金10 年正在拉開(kāi)序幕。
文/金巖石
