曾經(jīng)被多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不屑一顧的“輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型”，逐漸成為行業(yè)話題的核心。
文|本刊記者 譚忭 /圖|本刊記者 孟杰

每逢不好的年景，房地產(chǎn)公司都會(huì)想點(diǎn)辦法重新適應(yīng)市場(chǎng)。
有人提出了這樣的疑問(wèn)：為何中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒有上萬(wàn)的員工，而美國(guó)房企中員工數(shù)百人已經(jīng)算很多？彼時(shí)正值中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入最寒冷的階段，而中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，也已經(jīng)悄然開(kāi)始了輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。
2015年已過(guò)去一個(gè)季度，盡管諸多刺激政策出臺(tái)，除了一線城市微弱復(fù)蘇，市場(chǎng)整體仍未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。在2015年冬季達(dá)沃斯論壇上，SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿辣硎荆袊?guó)房地產(chǎn)從炙手可熱滑落至了冰點(diǎn)，太冷以至于沒(méi)有地產(chǎn)公司愿意投資；中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青近日撰文發(fā)表觀點(diǎn)稱，“對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，‘白銀時(shí)代’都過(guò)于樂(lè)觀，要做好進(jìn)入‘爛銅時(shí)代’的準(zhǔn)備”。
在這樣的行業(yè)語(yǔ)境下，過(guò)去通過(guò)高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化銷售、坐等資產(chǎn)增值的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，正給房企帶來(lái)沉重的資金和運(yùn)營(yíng)壓力。曾經(jīng)被多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不屑一顧的“輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型”，逐漸成為行業(yè)話題的核心。

萬(wàn)科 小股操盤
萬(wàn)科（000002.SZ）對(duì)于“美國(guó)模式”的研究已有多年，總裁郁亮曾表示萬(wàn)科以美國(guó)鐵獅門公司為學(xué)習(xí)對(duì)象，要做“小股操盤”。
該模式中，萬(wàn)科不控股，而是通過(guò)輸出品牌和運(yùn)營(yíng)管理將資產(chǎn)變輕。在與其他企業(yè)或者基金合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，萬(wàn)科只占小股東的份額——最低持股比例可以低至10%，但項(xiàng)目由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤，投資人不可以干預(yù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目可以使用萬(wàn)科的品牌和產(chǎn)品體系，共享萬(wàn)科的信用和采購(gòu)資源。
萬(wàn)科將賺取股權(quán)收益、項(xiàng)目管理費(fèi)、項(xiàng)目超額利潤(rùn)分配這三項(xiàng)利潤(rùn)：先按照銷售收入收取一定比例的管理費(fèi)，再按照股權(quán)比例進(jìn)行收益分配。同時(shí)，根據(jù)和其他投資合作方事先簽訂的協(xié)議，按照項(xiàng)目最終的收益情況設(shè)立浮動(dòng)的分配方案，收取項(xiàng)目的超額利潤(rùn)分配。
此類模式的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)商能充分利用資金杠桿效應(yīng)，以較小的成本運(yùn)營(yíng)更多的項(xiàng)目，借此提高資金使用效率，同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)和獲得更高的收益。

花樣年 社區(qū)服務(wù)平臺(tái)
在花樣年（1777.HK）董事長(zhǎng)潘軍看來(lái)，2014年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一次歷史性的調(diào)整，而不是周期性，“真正有思想的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在開(kāi)始轉(zhuǎn)型了”——當(dāng)然，這句話可能說(shuō)得是他自己。
在中國(guó)房企的輕資產(chǎn)化道路上，花樣年走得更早也走得更遠(yuǎn)。自2009年確立輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來(lái)，花樣年用了五年時(shí)間，將公司主業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平穩(wěn)過(guò)渡到以社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，其瘦身的第一站就是成立物業(yè)管理公司——彩生活。
彩生活（1778.HK）給資本市場(chǎng)講了一個(gè)“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的故事，思路是把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)基因重組，將實(shí)體社區(qū)變成基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。通過(guò)收購(gòu)、托管等方式，彩生活僅僅用了10個(gè)月的時(shí)間就將物業(yè)管理面積翻了一番。截至2014年10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務(wù)的社區(qū)物業(yè)面積已經(jīng)突破1.8億平方米，在服務(wù)面積上規(guī)模已達(dá)全行業(yè)第二。
在房企業(yè)務(wù)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的大潮下，這樣的故事顯然很對(duì)資本市場(chǎng)的胃口。2014年6月30日，彩生活作為首家物業(yè)管理類公司登陸港交所主板，在上市不到一個(gè)月的時(shí)間里，市值一度超越母公司花樣年，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的瘦身提供了一個(gè)樣本。

不是“萬(wàn)金油”
在天朗控股集團(tuán)總裁助理周強(qiáng)看來(lái)，輕資產(chǎn)化不是萬(wàn)金油，他對(duì)《英才》記者表示，“輕資產(chǎn)是一個(gè)口號(hào)，但不是每一家企業(yè)都適合。企業(yè)只有到了一定規(guī)模才可以去做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有土地儲(chǔ)備便沒(méi)有生存空間，無(wú)法做開(kāi)發(fā)和做特色，也無(wú)法形成強(qiáng)大的品牌溢價(jià)和口碑，光做運(yùn)營(yíng)是養(yǎng)活不了自己的。”
資深評(píng)論員黃立沖也表達(dá)了相似的看法，他對(duì)《英才》記者表示，房地產(chǎn)是半金融行業(yè)，選擇重資產(chǎn)模式還是輕資產(chǎn)模式，主要需從三個(gè)維度進(jìn)行考量：“第一維度是物業(yè)資產(chǎn)的增值速度，如果資產(chǎn)處于高速的增值速度中，重資產(chǎn)是最好的方式，如果資產(chǎn)增值速度較慢或者停滯甚至下降，則需要輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；第二維度是公司運(yùn)營(yíng)能力的高低，如果運(yùn)營(yíng)能力高，則適合輕資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)能力比較低，則重資產(chǎn)更合適；第三維度是租售比與金融杠桿的關(guān)系，如果是租售比跑贏債務(wù)成本的正杠桿，那么輕重都無(wú)所謂，如果租售比跑不贏債務(wù)成本的負(fù)杠桿，則必須輕。”
“當(dāng)前開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型也是無(wú)奈之舉，運(yùn)營(yíng)能力不是想建立就能建立的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和成本管理的能力可以說(shuō)是所有行業(yè)中最弱的，所以輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路注定也不會(huì)太輕松。”黃立沖表示。